W marcu Warszawa i Poznań były jedynymi metropoliami, w których wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. To już kolejny miesiąc wzrostu w tych miastach. W pozostałych metropoliach średnia pozostała stabilna – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
W Warszawie w ciągu ostatnich czterech miesięcy średnia cena metra nowych mieszkań wzrosła aż o 8 proc. – tyle samo, ile wcześniej przez dwa lata. Z kolei w Poznaniu, który przez większą część ubiegłego roku uchodził za oazę stabilizacji cenowej, ostatnie pięć miesięcy przyniosło wzrost o ponad 5 proc., podczas gdy wcześniej trwało to półtora roku.
– To nie oznacza, że deweloperzy masowo podnosili ceny mieszkań. Obecnie największy wpływ na ich poziom ma zmiana struktury kurczącej się oferty. Znikają z niej najtańsze lokale, a jednocześnie pojawiają się głównie mieszkania z wyższej półki cenowej – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Marcowe stawki w największych metropoliach
Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez warszawskich deweloperów wzrosła w marcu o 1 proc., zbliżając się do poziomu 19,7 tys. zł. O 1 proc. podrożały również nowe mieszkania w Poznaniu. Na wzrost do poziomu 14,2 tys. zł za metr kwadratowy wpłynęło pojawienie się w ofercie inwestycji z cenami w przedziale 17,5–29 tys. zł za metr. W Krakowie także pojawiły się mieszkania z segmentu premium, jednak ich skala była zbyt mała, by wpłynąć na średnią cenę, która utrzymała poziom z lutego – ok. 17 tys. zł za metr kwadratowy. Również w pozostałych metropoliach marzec przyniósł stabilizację cen. W Trójmieście średnia wyniosła 17,7 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu – 15,3 tys. zł, w Łodzi – niespełna 11,5 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 11,3 tys. zł.
Roczne zmiany i nadpodaż w części rynków
W ujęciu rocznym Łódź była jedyną metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań nie zmieniła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrost wyniósł natomiast 2 proc.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że w obu tych metropoliach występuje nadpodaż mieszkań – przy obecnym tempie sprzedaży upłynnienie całej oferty zajęłoby ponad dwa lata. W pozostałych metropoliach średnia cena metra kwadratowego była w marcu wyższa niż rok wcześniej: o 3 proc. w Krakowie, o 4 proc. we Wrocławiu, o 6 proc. w Poznaniu, o 9 proc. w Trójmieście i aż o 10 proc. w Warszawie.
Struktura oferty ważniejsza niż same podwyżki
Ekspert zwraca uwagę, że w ofercie warszawskich deweloperów szybko ubywa mieszkań w bardziej przystępnych cenach, czyli do 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Według BIG DATA RynekPierwotny.pl ich liczba spadła w pierwszym kwartale z 5,5 tys. do 4,7 tys. (o 15 proc.). Jednocześnie przybywa mieszkań droższych – z ceną powyżej 20 tys. zł za metr – których liczba wzrosła o 21 proc., do blisko 5 tys.
– W obawie przed potencjalnymi skutkami gospodarczymi konfliktu na Bliskim Wschodzie część firm deweloperskich może zmienić strategię biznesową. W warunkach niepewnego popytu łatwiej realizować projekty o wyższej marży i kierować ofertę do bardziej zamożnych klientów, mniej zależnych od kredytu – zauważa Marek Wielgo.
Według niego, w najbliższych miesiącach kluczowe dla kierunku zmian cen pozostaną dwa czynniki: tempo sprzedaży mieszkań oraz skala nowych inwestycji wprowadzanych na rynek.
– Jeśli oferta nadal będzie się kurczyć, a popyt utrzyma obecny poziom, presja na wzrost średnich cen może się utrzymywać – nawet bez istotnych podwyżek cenników. Z kolei ewentualne ożywienie podaży, szczególnie w segmencie popularnym, mogłoby ograniczyć ten efekt i ustabilizować średnie ceny ofertowe – podsumowuje ekspert.
Jeśli oferta nadal będzie się kurczyć, a popyt utrzyma obecny poziom, presja na wzrost średnich cen może się utrzymywać – nawet bez istotnych podwyżek cenników. Z kolei ewentualne ożywienie podaży, szczególnie w segmencie popularnym, mogłoby ograniczyć ten efekt i ustabilizować średnie ceny ofertowe.
