Pogoda 
Październik przyniósł mieszane sygnały na rynku pierwotnym. Wstępne dane wskazują, że ceny ofertowe nowych mieszkań zanotowały niewielki spadek, choć ruchy średnich cen w dużej mierze zależały od wprowadzanych w tym miesiącu nowych projektów deweloperskich.
– We wrześniu emocjonowaliśmy się odsłonięciem cen wszystkich mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Na światło dzienne wyszły m.in. ceny mieszkań luksusowych. W październiku ruchy w średnich cenach metra kwadratowego znów wynikały głównie ze zmian w strukturze oferty cenowej deweloperów. A te były różne dla różnych miast – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Październikowy rynek pozostaje zróżnicowany – lokalizacja, standard i typ inwestycji wciąż decydują o tym, które mieszkania drożeją, a które tanieją.
Październikowe ceny mieszkań – wstępne dane
Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – Kraków i Poznań były jedynymi metropoliami, w których wzrosła o 1 proc. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów.
– W obu przypadkach było to efektem wprowadzenia do sprzedaży drogich mieszkań. Np. w Krakowie ich średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy sięgała 18,5 tys. zł, a w Poznaniu – 16 tys. zł. W efekcie średnia dla wszystkich lokali w ofercie wynosiła pod koniec października odpowiednio 16,7 tys. zł oraz 13,6 tys. zł za metr kwadratowy – wskazuje Marek Wielgo.
W pozostałych dużych miastach deweloperzy stawiali głównie na tańsze mieszkania. W efekcie średnia cena metra kwadratowego dostępnych lokali spadła o 1 proc. w Trójmieście, osiągając nieco poniżej 17 tys. zł/m kw., oraz we Wrocławiu – do około 15,2 tys. zł/m kw. Warto przypomnieć, że we wrześniu w stolicy Dolnego Śląska średnia cena skoczyła aż o 4 proc., głównie za sprawą ujawnienia cenników luksusowych apartamentów.
– O ile w Trójmieście średnia spadła w październiku poniżej 17 tys. zł, to raczej nie zanosi się na to, że w Warszawie zejdzie ona do poziomu z sierpnia, czyli poniżej 18 tys. zł za metr kwadratowy. Pozostaje się cieszyć, że ceny mieszkań w stolicy utrzymały poziom z września (ok. 18,4 tys. zł/m kw.) – zauważa ekspert.
Wstępne dane BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazują, że październik był miesiącem stabilnych cen mieszkań nie tylko w Warszawie, ale również w Łodzi (ok. 11,3 tys. zł/m kw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do ok. 11,2 tys. zł/m kw.).
Ekspert: „Nie ma już metropolii, w której podwyżka byłaby dwucyfrowa”
Październik 2025 przyniósł kolejne sygnały stabilizacji na rynku pierwotnym, choć lokalne różnice w dynamice cen nadal pozostają zauważalne.
– Porównując średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań z października tego roku i analogicznego okresu roku ubiegłego, warto odnotować, że nie ma już metropolii, w której podwyżka byłaby dwucyfrowa. Łódź jest zaś pierwszą metropolią, w której od dwóch miesięcy średnia jest niższa niż przed rokiem (w październiku – 2 proc.) – zauważa Wielgo.
Jak wskazuje, po dziesięciu miesiącach w rywalizacji o tytuł najbardziej stabilnej cenowo metropolii w 2025 r., nie zaszły istotne zmiany. Na drugiej pozycji wciąż jest Kraków (2 proc.), a na trzeciej ex aequo – Warszawa, Poznań i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (3 proc.). We Wrocławiu zmiana średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w okresie 12 miesięcy wynosiła w październiku 4 proc., a w Trójmieście – 9 proc. (we wrześniu było to aż 11 proc.).
– O tej metropolii od dawna piszemy, że jest specyficzna ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu, co spowodowało, że wieloletni wicelider w rankingu najdroższych metropolii w Polsce – Kraków – został zepchnięty przez Trójmiasto na trzecie miejsce – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
