Zgodnie z obowiązującymi przepisami, tylko konsumentom przysługuje ochrona, jaką daje Dyrektywa Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich i przepisy polskie, stanowiące implementację tej Dyrektywy do polskiego porządku prawnego.
Na szczęście, na skutek pytania prejudycjalnego, zadanego przez Sąd Okręgowy w Warszawie, wyrokiem z dnia 24 października 2024 wydanym w sprawie C‑347/23 Trybunał przesądził, że „osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że rzeczona osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu wspomnianego przepisu”..
Trybunał doszedł do przekonania, że zawarcie umowy kredytu hipotecznego nie miało dla powodów (którzy nie prowadzili działalności gospodarczej w chwili zawierania umowy z bankiem – a to właśnie na ten moment sąd bada status kredytobiorcy jako konsumenta) celu gospodarczego, lecz miało na celu konsolidację ich majątku prywatnego, ponieważ zakup finansowanej z tego kredytu nieruchomości mieszkalnej stanowił dla nich formę inwestycji.
Warto jednak zauważyć, że zarówno pytanie jak i wyrok mówi o jednej nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Co w przypadku kilku nieruchomości wynajmowanych przez frankowicza? Sąd każdorazowo powinien ustalić, czy dany frankowicz posiada status konsumenta, biorąc pod uwagę wszystkie fakty ustalone w sprawie a zatem nie każda sprawa jest identyczna i jednoznaczna pod kątem stanu faktycznego.
Bywają sytuacje, gdzie wprawdzie frankowicz nie prowadził formalnie działalności gospodarczej, ale w ramach tzw. „najmu prywatnego” wynajmował kilka nieruchomości sfinansowanych kredytami.
Czy taki podmiot będzie zasługiwał na ochronę? Punktem odniesienia przy ocenie związku czynności prawnej z prowadzoną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą jako bezpośredniego lub pośredniego, są okoliczności danej sprawy istniejące w czasie zawierania umowy – a więc ocena, czy ta umowa należy do typowego charakteru czynności ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą lub zawodową? Innymi słowy, czy przeznaczenie nabywanego lokalu było bezpośrednio lub pośrednio związane z działalnością gospodarczą (zawodową)? Czym innym będzie nabycie nieruchomości przez adwokata, który swoją kancelarię prowadzi pod innym adresem a w nabytej nieruchomości mieszka a czym innym, jeśli to właśnie w tej nieruchomości faktycznie prowadzi kancelarię. W ramach tej samej sprawy sąd może dodatkowo szacować procentowo przeznaczenie lokalu i np. może odmiennie ocenić nabycie lokalu przez lekarza stomatologa, który następnie faktycznie prowadził w nim gabinet a inaczej, gdy jedno z pomieszczeń nabytego domu zostało przeznaczone na prowadzenie gabinetu, ale realizacja celu mieszkaniowego (konsumpcyjnego) była przeważająca.
Przy kilku nieruchomościach wynajmowanych analogicznie: inaczej może być postrzegane nabycie kilku nieruchomości, jako zabezpieczenie „swojej starości” czy też na zaspokojenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych dzieci (a więc zarządzanie majątkiem) a inaczej zorganizowana (choć niezarejestrowana) działalność gospodarcza w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Orzecznictwo sądów w zakresie najmu nieruchomości nie było nigdy jednoznaczne – jedne sądy uznawały, że skoro kredytobiorca nie zaspokajał swoich potrzeb mieszkaniowych i uzyskiwał dodatkowy dochód, to nie należy uznawać go za konsumenta. Znam przypadek konsumentki, której zaproponowano kredyty w ramach oferty: „Buy-to-let” i pomimo, że bank nie brał przy liczeniu zdolności kredytowej szacowanego dochodu z przyszłego czynszu, nie żądał od pani dowodów w postaci umów najmu po wypłacie kredytu i była to jedyna dodatkowa nieruchomość klientki, to sąd – sugerując się nazwą kredytu – badał w procesie jej zeznania podatkowe, przedmiot działalności gospodarczej, jaką prowadziła od 20 lat. Przy czym warto wspomnieć, że wówczas, przy rejestracji działalności gospodarczej była możliwość zgłoszenia wielu przedmiotów działalności, z czego chętnie korzystano, choć niekoniecznie dana osoba miała w ogóle zamiar działać w zgłoszonym zakresie. Takie były możliwości dane przez ustawodawcę, które – jak się po latach okazało – mściły się np. w sądzie.
Powyższy wyrok daje nam jasność co do jednej nieruchomości, ale w przypadku najmu kilku nieruchomości nadal do samodzielnej i swobodnej oceny sędziowskiej należy, kiedy posiadanie kilku nieruchomości na wynajem to już zorganizowana działalność gospodarcza, a kiedy jedynie zarządzanie własnym majątkiem przez konsumenta. Chyba, że zostanie zadane kolejne pytanie prejudycjalne, co do kwestii wynajmowania kilku nieruchomości, ale to już czas pokaże.
Link do orzeczenia: https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text&docid=291564&pageIndex=0&doclang=pl&mode=req&dir&occ=first&part=1&cid=6582435&fbclid=IwY2xjawGHWxVleHRuA2FlbQIxMAABHWc32WeEATgsTSLQ5ALmv2IULY0xpLpzBQFXlHNaJbh2QwzUR_blI9bryA_aem_jVklCnjN2sd52bpFgXmhpg
Eliza Bielewicz-Otremba
Radca prawny
Kancelaria Prawna ETHICA
