Pomimo systematycznego wzrostu cen, popyt na mieszkania w kurortach nie słabnie. W takich regionach jak powiat nowotarski, kołobrzeski czy Świnoujście powstaje coraz więcej inwestycji, a Warmia i Mazury także przyciągają uwagę deweloperów. Czy rynek apartamentów wakacyjnych zbliża się już do granicy możliwości, czy może dopiero nabiera rozpędu?
Aktywność deweloperów w polskich kurortach
Choć ceny mieszkań wakacyjnych potrafią przyprawić o zawrót głowy, chętnych nie brakuje. Świadczy o tym wyraźny wzrost aktywności deweloperów, którzy coraz śmielej inwestują w turystycznych lokalizacjach.
Z danych GUS wynika, że w pięciu popularnych powiatach górskich – karkonoskim, cieszyńskim, nowosądeckim, tatrzańskim i nowotarskim – deweloperzy rozpoczęli w ubiegłym roku budowę blisko 1,1 tys. mieszkań. To aż o 75 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, prawdziwy boom inwestycyjny widać szczególnie w powiecie nowotarskim, który odpowiada za niemal 46 proc. wszystkich rozpoczętych tam budów. Z kolei powiat cieszyński jako jedyny odnotował spadek liczby inwestycji.
Więcej takich spadków GUS zarejestrował wśród 11 najpopularniejszych powiatów nadmorskich. Mniej mieszkań niż rok wcześniej zaczęto budować w sześciu z nich: koszalińskim, sławieńskim, puckim, lęborskim, nowodworskim i gdańskim. Zupełnie inna sytuacja panuje jednak w pozostałych pięciu powiatach – kamieńskim, kołobrzeskim, słupskim, gryfickim i w Świnoujściu – gdzie rynek deweloperski wręcz eksplodował. W 2024 roku liczba rozpoczętych inwestycji była tam niemal trzykrotnie wyższa niż rok wcześniej. Prym wiedzie powiat kołobrzeski, gdzie ruszyła budowa aż 668 mieszkań. Duży rozmach inwestycyjny widać również w Świnoujściu (461 lokali), a także w powiatach słupskim i kamieńskim.
Tradycyjnie najmniej mieszkań wakacyjnych powstaje w pięciu powiatach leżących w obrębie Warmii i Mazur. W powiecie giżyckim nowych inwestycji deweloperskich praktycznie nie ma, a w powiatach ełckim i iławskim było ich w ubiegłym roku mniej niż rok wcześniej. Za to w powiatach mrągowskim i ostródzkim deweloperzy budują na potęgę. Według GUS, w tym pierwszym rozpoczęto budowę aż 304 mieszkań, czyli przeszło sześciokrotnie więcej niż w 2023 r.
Trudne do oszacowania dane z polskich kurortów
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na trudność w dokładnym oszacowaniu, ilu nabywców kupuje nieruchomości w turystycznych regionach na własny użytek, a ilu traktuje je jako inwestycję – tzw. second home. Dane GUS nie rozróżniają tych motywacji zakupowych.
Sytuację dodatkowo komplikuje zróżnicowana struktura nowych inwestycji. W kurortach powstają nie tylko klasyczne mieszkania, lecz także aparthotele z lokalami użytkowymi przypominającymi mieszkania. Różnica? Przy zakupie lokali użytkowych obowiązuje wyższa stawka VAT – 23 proc., podczas gdy dla mieszkań wynosi ona 8 proc. Coraz częściej pojawiają się również condohotele, działające na zasadach hoteli, ale z indywidualnymi właścicielami poszczególnych apartamentów lub pokoi.
W swojej analizie eksperci RynekPierwotny.pl przyjrzeli się całej ofercie mieszkań deweloperskich w popularnych miejscowościach turystycznych. Z danych BIG DATA portalu wynika, że najwięcej takich lokali znajduje się w regionach nadmorskich i górskich. Dominują większe miasta, takie jak Gdańsk, Kraków, Szczecin (choć nie leży bezpośrednio nad morzem, to jest relatywnie blisko wybrzeża), Gdynia, Olsztyn, Bielsko-Biała czy Kołobrzeg. Warto jednak pamiętać, że nie wszystkie oferowane tam lokale odpowiadają potrzebom osób poszukujących typowego wakacyjnego azylu.
Wakacyjne mieszkania – kluczowa jest lokalizacja
Jak zauważają eksperci, mieszkania wakacyjne nie są zwykłymi mieszkaniami. W tym przypadku kluczowa jest lokalizacja. Musi być ona wyjątkowa, np. przy samym jeziorze, a jeśli nad morzem, to najlepiej w pierwszej linii brzegowej. Mieszkania zlokalizowane w dalej od brzegu są znacznie mniej atrakcyjne.
– W apartamentowcu wakacyjnym płaci się za możliwość podziwiania pięknego krajobrazu – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. I dodaje, że z punktu widzenia osób, które nastawiają się na czerpanie zysków z wynajmu swojego mieszkania w mniejszej miejscowości turystycznej, równie ważny – o ile nie ważniejszy – jest standard inwestycji (w tym udogodnienia typu basen i sauna), czas dojazdu oraz to, co dana miejscowość oferuje turystom.
– Chodzi o to, żeby chcieli do niej przyjeżdżać niej tylko w okresie wakacji czy ferii zimowych. To dlatego władze miejscowości turystycznych starają się tworzyć warunki do całorocznego wypoczynku. Powstają więc tam m.in. parki wodne, tory saneczkowe, trasy zjazdowe czy szlaki rowerowe – stwierdza ekspert.
