Warszawa to największy rynek deweloperski w Polsce i zarazem miejsce, które najmocniej kojarzy się z mieszkaniowym luksusem. Ale jak wygląda udział lokali o cenie co najmniej dwukrotnie wyższej od średniej na innych rynkach?
Związek stolicy z ofertą dla najzamożniejszych wydaje się oczywisty. Jednak osoby dobrze znające polski rynek mieszkaniowy zwrócą uwagę także na Trójmiasto, które ostatnio przegoniło Kraków pod względem cen nowych mieszkań. A co z pozostałymi dużymi miastami? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili to sprawdzić. Zanim jednak przyjrzymy się danym, warto zadać sobie pytanie: co właściwie oznacza „luksusowe mieszkanie deweloperskie”?
Deweloperski luksus, czyli co?
Jak zauważają eksperci, definicja mieszkaniowego luksusu na pewno nie jest jednoznaczna.
Analitycy z portalu RynekPierwotny.pl na potrzeby swojego badania przyjęli, że „jako luksusowe klasyfikuje się nowe mieszkanie z ceną ofertową 1 m kw. co najmniej dwukrotnie wyższą od średniej rynkowej z danego miesiąca”.
Nie mówimy tu o sztywnym limicie metrażowym – luksusowe mieszkanie nie musi mieć 100 mkw. i więcej. Coraz częściej wysokie ceny dotyczą również ofert kierowanych do mniejszych rodzin czy singli.
Poznań liderem deweloperskiego luksusu?
Przygotowany przez ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl poniższy wykres, bazujący na danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, pokazuje, jak od stycznia 2022 roku do maja 2025 roku zmieniał się ofertowy udział nowych mieszkań z ceną 1 m kw. co najmniej dwa razy wyższą od lokalnej średniej (na 10 dużych rynkach).
Podsumowanie informacji z wykresu wskazuje, że ten udział najdroższych mieszkań w całej ofercie deweloperów wyglądał następująco:
- Bydgoszcz – 0,00 proc. (wynik z okresu kwiecień–maj 2025 r.) / 0,01 proc. (średni wynik z całego okresu od stycznia 2022 r. do maja 2025 r.),
- Gdańsk – 0,66 proc. / 1,22 proc.,
- Katowice – 0,00 proc. / 0,04 proc.,
- Kraków – 0,55 proc. / 0,52 proc.,
- Lublin – 0,00 proc. / 0,10 proc.,
- Łódź – 0,00 proc. / 0,97 proc.,
- Poznań – 0,59 proc. / 0,87 proc.,
- Szczecin – 0,16 proc. / 0,12 proc.,
- Warszawa – 1,12 proc. / 0,98 proc.,
- Wrocław – 0,12 proc. / 0,80 proc.
– Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl potwierdzają, że takie miasta jak Łódź, Poznań i Gdańsk przynajmniej przejściowo cechowały się znacznie większym udziałem drogich, jak na lokalne warunki mieszkań niż Warszawa. Szczególnie interesująco wygląda przykład Poznania, gdzie w pewnym momencie (lato 2023 roku) na rynku pojawiło się ponad 170 lokali deweloperskich o bardzo wysokich cenach 1 m kw. Poznań był wówczas niekwestionowanym liderem pod względem odsetka „M” kosztujących za 1 m kw. min. 200 proc. średniej – stwierdza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak zauważa, wzrost udziału ofertowego bardzo drogich mieszkań deweloperskich (m.in. w Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu oraz Gdańsku) przypadł na drugą połowę 2023 roku, kiedy szybko wyprzedawały się tańsze lokale z uwagi na program BK 2 proc.
– Ten efekt dodatkowo zwiększył odsetek najdroższych ofert. W przypadku Warszawy analizowany wskaźnik mocno podskoczył rok temu, gdy ponad dwukrotnie wzrosła liczba „ultradrogich” ofert. Początek bieżącego roku przyniósł z kolei wzrost znaczenia sprzedaży tańszych „M” – nie tylko w stolicy – zwraca uwagę Prajsnar.
Gdzie naprawdę sprzedaje się deweloperski luksus?
W analizie sprzedaży najdroższych mieszkań deweloperskich warto przyjrzeć się udziałowi lokali, których cena za metr kwadratowy wynosi co najmniej 200 proc. średniej rynkowej. Takie mieszkania reprezentują segment luksusowy w najbardziej dosłownym ujęciu – zarówno pod względem ceny, jak i prestiżu. Pod uwagę brano cały badany okres, obejmujący czas od stycznia 2022 roku do maja 2025 roku.
Uśredniony wynik z tego przedziału czasowego wyglądał następująco:
- Bydgoszcz – 0,01 proc. całej sprzedaży nowych mieszkań,
- Gdańsk – 1,07 proc.,
- Katowice – 0,09 proc.,
- Kraków – 0,43 proc.,
- Lublin – 0,02 proc.,
- Łódź – 0,23 proc.,
- Poznań – 0,27 proc.,
- Szczecin – 0,17 proc.,
- Warszawa – 0,56 proc.,
- Wrocław – 0,47 proc. całej sprzedaży nowych mieszkań.
– Jeżeli ktoś oczekiwał, że Warszawa na pewno osiągnie najwyższy wynik, to może czuć się zaskoczony. Jak bowiem widać, zdecydowanym liderem jest Gdańsk, który poza Warszawą mocno wyprzedził chociażby Kraków i Wrocław. W kwietniu oraz maju bieżącego roku luksusowe mieszkania deweloperskie z Gdańska stanowiły średnio aż 3 proc. całej gdańskiej sprzedaży nowych lokali – zauważa Andrzej Prajsnar.
Wskazuje, że w przypadku Gdańska nie mówimy o sprzedaży takich najdroższych mieszkań, które z perspektywy warszawskiej mogłyby jednak wydawać się dość tanie.
– Przypomnijmy, że kryterium analizy jest cena ofertowa 1 m kw. na poziomie wynoszącym co najmniej 200 proc. rynkowej średniej. Tak więc gdańskie luksusowe mieszkania, które w kwietniu i maju br. wygenerowały 3 proc. sprzedaży, musiały ofertowo u deweloperów kosztować przynajmniej 35 000 zł/m kw. – podsumowuje.
