Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.
Od lat słyszymy tę samą śpiewkę. Zmieniają się rządy i programy dopłat do kredytów. Zielenią się też nazwy deweloperskich osiedli, ale melodia pozostaje niezmienna: w Polsce brakuje dwóch milionów mieszkań.
Ten gigantyczny deficyt stał się alibi dla wszystkiego. Tłumaczył wylewanie hektarów betonu na przedmieściach, patodeweloperskie mikrokawalerki, do których słońce nigdy nie zagląda i oczywiście galopujące ceny. Kolejne roczniki podpisywały cyrografy z bankami. Bo mieszkanie to ciągle było dobro deficytowe.
Nie chcą, ale muszą – kupić
Usłyszałem kiedyś od osoby zajmującej się rekrutacją, że jak ognia unika osób, które wcześniej pracowały w biurach sprzedaży firm deweloperskich:
– Te miejsca pracy nie weryfikowały ich kompetencji i umiejętności sprzedażowych. Bo co to za problem sprzedać mieszkanie w sytuacji, w której wszyscy nawet nie tyle, że chcą, co właściwie muszą je w końcu kupić.
W tej dość surowej ocenie tkwi oczywiście pewne krzywdzące uproszczenie, ale też dosyć powszechna prawda o polskiej rzeczywistości.
Ale dogmat o deficycie mieszkań w Polsce pomału się kruszy.
Pod koniec ubiegłego roku analitycy Alior Banku policzyli to na nowo. I wyszło im, że polski deficyt mieszkaniowy kurczy się gwałtownie i zaraz przestanie istnieć. Ich zdaniem faktyczna luka wynosi zaledwie 300-400 tysięcy lokali.
Biorąc pod uwagę, że rocznie udaje się nam budować około 150-200 tysięcy mieszkań, to statystyczna ich podaż dogoni popyt najpóźniej do 2030 roku. A wtedy, teoretycznie, zasady gry się zmienią.
Już dziś w rozlicznych badaniach coraz bardziej widać, że Polki i Polacy przeprowadzają się nie tylko ze względu na potrzebę większego metrażu, albo zmianę miejsca pracy. Coraz częściej do głosu dochodzą potrzeby drugo-, a nawet trzeciorzędne – szukamy lepszego sąsiedztwa, przyjemniejszego widoku za oknem, zieleni, lepszego powietrza.
Do niedawna takie powody można by uznać za fanaberie. A przynajmniej parametry luksusowe i dodatkowe względem tych podstawowych takich jak lokalizacja, metraż, liczba pokoi czy miejsce parkingowe.
Ale na tym nie koniec zmian. W Polsce mamy już około 1,9 miliona pustostanów – mieszkań, w których z różnych powodów nikt nie mieszka. Do tej puli zalicza się mieszkania substandardowe i porzucone, puste lokale kupione w celach inwestycyjnych, a także mieszkania, które stoją nieużywane, bo ich właściciele i właścicielki wyjechali za granicę.
Ekonomiści Credit Agricole wyliczyli, że w ciągu najbliższych dwóch dekad, do 2045 roku, w Polsce przybędzie jeszcze 1,7 miliona pustostanów. Prawie drugie tyle. Będzie to efektem wymierania powojennego wyżu demograficznego.
W nadchodzących latach miliony mieszkań i domów jednorodzinnych będą sukcesywnie uwalniane przez odchodzące starsze pokolenia. A z powodu rekordowo niskiej dzietności na rynku nie będzie wystarczającej liczby młodych ludzi, którzy mogliby te nieruchomości zasiedlić.
Dla rynku nieruchomości, który od lat traktowany był nad Wisłą jako najbezpieczniejsza lokata kapitału, to właściwie trzęsienie ziemi. Mieszkanie przestanie być „betonowym złotem”, a nadchodzące uderzenie nadpodaży całkowicie zrewiduje pojęcie inwestycji.
Koniec kupowania „dziury w ziemi”
Tutaj koniecznych jest jednak kilka przypisów. Owe 1,7 miliona uwolnionych mieszkań nie rozłoży się równomiernie po całym kraju. Przytłaczająca większość z nich opustoszeje w Polsce powiatowej, w miasteczkach i na wsiach, z których młodzi dawno wyemigrowali.
Uderzenie demograficzne zachwieje również rynkiem w większych miastach. Kurcząca się baza młodych ludzi wchodzących w dorosłość bezpośrednio uderzy w rentowność „inwestycyjnych kawalerek”.
Baza potencjalnych najemców będzie topnieć, co wymusi obniżki czynszów i wydłuży okresy, w których lokale stoją puste. Architektura i budynki, które przez dekady – w zgodzie z neoliberalną logiką – służyły wyłącznie jako instrumenty finansowe i sejfy do parkowania gotówki, nagle okażą się kłopotliwym balastem.
W rzeczywistości, w której dach nad głową przestaje być towarem absolutnie deficytowym, zaszaleje wiatr zmian. Skoro w budowie jest blisko milion lokali, a miliony kolejnych zaraz trafią na rynek wtórny, kończy się pomału czas dyktatu sprzedającego.
Klienci, mając realny wybór, po prostu przestaną kupować anonimowe „dziury w ziemi” na grodzonych osiedlach wyrastających w szczerym polu, bez dróg, szkół i transportu publicznego.
Branża deweloperska, przyzwyczajona do sprzedawania każdego wyciśniętego do granic możliwości metra kwadratowego PUM-u (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej), będzie musiała wymyślić się na nowo. I to przejście od ilości do jakości będzie tutaj najciekawsze.
Nowa deweloperska jakość?
Jaskółki zmian już widać. Polski Związek Firm Deweloperskich od jakiegoś czasu publikuje poradniki dla inwestorów i projektantów o tym, jak dobrze zaplanować parking rowerowy na osiedlu albo plac zabaw.
Większą dbałość o części wspólne widać już na wielu osiedlach – słowo „placemaking” na stałe weszło do słowników inwestorów. I oczywiście jesteśmy jeszcze dosyć daleko od sytuacji idealnej, ale nie da się ukryć, że dziś projektuje się więcej lepszych osiedli od tych, które powstawały masowo dekadę albo dwie temu.
Bo kiedy samo mieszkanie staje się dobrem powszechniej dostępnym, czynnikiem decyzyjnym przy zakupie staje się otoczenie. Wygrywać będą więc ci inwestorzy, którzy przypomną sobie o istnieniu czegoś takiego jak tkanka miejska. Przestrzenie wspólne, usługowe partery, zieleń i szacunek dla genius loci danego miejsca przestaną być fanaberią, a staną się rynkowym wymogiem.
Wznoszenie kolejnych bloków na obrzeżach miast straci zaś sens biznesowy (bo praktycznego i ekologicznego nie miało nigdy). Wobec setek tysięcy pustostanów i obumierających dzielnic prawdziwą przewagę konkurencyjną zyskają ci, którzy opanują sztukę dawania drugiego życia istniejącym strukturom. Drzemie w tym nie tylko gigantyczny potencjał ratunkowy dla klimatu (ograniczenie śladu węglowego), ale też realny zysk.
Zbliżamy się do momentu krytycznego. Zamiast pompować kolejne publiczne miliardy w stymulowanie popytu na nowe kredyty, musimy przygotować się na zupełnie inny problem: jak mądrze zagospodarować to, co już zdążyliśmy w Polsce wybudować, zanim zamieni się to w ziejący pustką, betonowy skansen.
