Smart Business Units. Nowy trend, który zmienia rynek magazynowy w Polsce – Biznes Wprost

Mikrofirmy nie chcą już garaży ani prowizorycznych lokali. Chcą przestrzeni, które są smart – i właśnie na ten rosnący trend odpowiadają Smart Business Units (SBU). Dlaczego inwestorzy coraz chętniej patrzą w stronę mniejszych, ale technologicznie zaawansowanych modułów? O potencjale segmentu SBU rozmawiamy z Albertem Lisem, country managerem Nordspace w Polsce.

Beata Anna Święcicka „Wprost”: Jakie trendy makroekonomiczne kształtują aktualny popyt na powierzchnie typu Smart Business Unit (SBU) w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej?

Albert Lis, Nordspace: Obecnie na polskim rynku skala nowych inwestycji magazynowo-produkcyjnych jest ogromna, jednak segment małych powierzchni wciąż stanowi mniejszość. Jeśli już się pojawia, to zazwyczaj zaczyna się od 200 m kw. – jak można zauważyć, mało która z tych powierzchni odpowiada na potrzeby mikro i małych firm, które stanowią 90 proc. polskich przedsiębiorstw. NordSpace zauważył lukę w segmencie powierzchni od 40 do 120 m kw. dla przedsiębiorców. Aktualnie mali gracze mają do wyboru albo garaż, albo lokal o niskim standardzie w złej lokalizacji. W Europie posiadamy 11 parków biznesowych (na Litwie i Łotwie). Tam sytuacja wyglądała podobnie. Widzimy i wiemy, jak potrzebne są takie miejsca dla małych firm.

Jak ocenia Pan potencjał polskiego rynku dla tego segmentu?

Potencjał jest ogromny. Ponad 90 proc. polskich firm to mikroprzedsiębiorstwa zatrudniające do 10 osób, a popyt na powierzchnie magazynowe bije rekordy – w 2024 roku wyniósł aż 2,7 mln m kw., rosnąc o 22 proc. rok do roku. Jednocześnie nowe dostawy z segmentu „urban warehouses” są relatywnie niewielkie – w Warszawie w 2023 r. oddano do użytku jedynie 70 050 m kw. obiektów, które posiadały mniejsze przestrzenie zaczynające się od 250 m kw. Nie można też zapomnieć o tym, że rynek aktualnie napędzany jest dynamicznym rozwojem e-commerce i niedoborem małych magazynów miejskich, co w połączeniu z silnym popytem, sprzyja wysokiej absorpcji małych modułów, takich jak te oferowane przez NordSpace.

Kim są typowi odbiorcy usług Smart Business Unit w Polsce?

To bardzo zróżnicowane grono, a zakres działalności prowadzonych przez firmy w naszych parkach biznesowych jest ogromny. Sami jesteśmy często zaskoczeni tym, jak bardzo niszowe działalności są prowadzone w naszych lokalach. Proszę wyobrazić sobie szkołę nurkowania, firmę, która digitalizuję sztukę, e-commerce, showroom, warsztat projektujący prototypy, studio fotograficzne i wiele innych działalności. Zalety modułowości i technologicznych zastosowań NordSpace sprzyjają kreatywności i rozwojowi naszych klientów.

Czego oczekują najemcy usług Smart Business Unit?

Przede wszystkim poszukują dobrej lokalizacji, kompaktowych modułów łączących część magazynową z biurową. Ponadto oczekują wysokiego standardu technicznego – solidnej posadzki, komfortu użytkowania i niezależnych mediów. Ważna jest także dostępność 24/7 oraz rozwiązania wspierające ich działalność (monitoring, bezpieczeństwo, automatyzacja, zarządzanie poprzez aplikację).

Czym charakteryzują się inteligentne parki biznesowe NordSpace?

Inteligentne parki biznesowe NordSpace to zautomatyzowane kompleksy Small Business Units, w których każdy lokal może pełnić funkcję biura, magazynu lub warsztatu, i jednocześnie korzystać z zaawansowanych rozwiązań technologicznych oraz zabezpieczeń. Dodatkowo każdy z najemców może zdalnie zarządzać swoją przestrzenią przez aplikację.

Jakich udogodnień i innowacji może spodziewać się najemca w parkach biznesowych NordSpace?

Parki biznesowe NordSpace wyróżniają się szeregiem innowacji i udogodnień, które odpowiadają na potrzeby najemców z sektora e-commerce, logistyki ostatniej mili i sektora MŚP. Przede wszystkim oferują zaawansowane rozwiązania „Internet of Things” oraz cyfrowe zarządzanie (aplikacje do kontroli bram, oświetlenia i monitoringu). Dzięki modułowej konstrukcji mogą być dostosowane w zakresie od 40 do 120 m kw. – w tym z możliwością adaptacji przestrzeni biurowej i magazynowej.

NordSpace został założony w 2019 roku na Litwie. Na jakich rynkach działa obecnie?

Od tamtego roku stale powiększamy naszą liczbę parków i lokalizacji. Na tę chwilę posiadamy łącznie 11 parków biznesowych, z czego 8 na Litwie. Jeden z nich oferuje aż 120 lokali – to największy tego typu obiekt, jaki otworzyliśmy. W Łotwie mamy 2 parki biznesowe i kolejne 3 w budowie. W Polsce mamy jeden w budowie, a także kilka, które są w fazie projektowania. Ogólnie rzecz biorąc, w całej Unii Europejskiej sektor nieruchomości komercyjnych przechodzi stopniową odnowę, a rola mniejszych, adaptowalnych przestrzeni biznesowych stale rośnie – choć skala tych inwestycji znacznie różni się w poszczególnych krajach.

Czy planują Państwo ekspansję w Polsce? Jakie czynniki decydują o wyborze lokalizacji nowych inwestycji SBU – czy są to bardziej kwestie popytu lokalnego, dostępności infrastruktury, czy np. polityka zagospodarowania przestrzennego?

Tak, planujemy i widzimy duży potencjał na rynku polskim. Po doświadczeniach z krajami bałtyckimi obserwujemy duże zainteresowanie w każdym polskim województwie. W Polsce optymalne będą działki usługowo-magazynowe o powierzchni około 1 ha, z pełnym uzbrojeniem (woda, kanalizacja, energia, światłowód) i dostępem do dróg klasy A (A2, A4, A1) lub tras ekspresowych (S8, S7). Najbardziej atrakcyjne lokalizacje to tzw. „Big Five”: Mazowsze (Warszawa i okolice), Dolny Śląsk (Wrocław), Wielkopolska (Poznań), Górny Śląsk (Katowice i cały region) oraz Trójmiasto (Gdańsk–Gdynia–Sopot). Ponadto warto rozważyć specjalne strefy ekonomiczne oraz rynki rozwijające się, takie jak Podlaskie czy Lubelskie – ze względu na niższe koszty gruntów i dość spory rynek mikrofirm.

Jak ocenia Pan atrakcyjność segmentu Smart Business Unit z punktu widzenia potencjalnych inwestorów?

Segment SBU w Polsce dysponuje znaczącym potencjałem wzrostu, napędzanym przez rozwój e-commerce, niedobór małych magazynów miejskich oraz rosnące inwestycje w nieruchomości logistyczne. W 2024 r. wartość polskiego rynku e-commerce szacowano na ok. 124 mld zł, z prognozą wzrostu do 192 mld zł w 2028 r. Równocześnie polski rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych osiągnął na koniec pierwszego półrocza 2024 roku prawie 33,5 mln m kw. nowoczesnej podaży, przy niskim wskaźniku pustostanów i rekordowym popycie. Wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie magazynowym przekroczyła w 2024 roku 1,26 mld EUR, co stanowiło 25 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne. Prognozy wskazują, że do 2032 roku europejski rynek transportu i logistyki w Polsce wzrośnie z ok. 50,5 mld EUR do 62,5 mld EUR (CAGR: 2,75 proc.). To wszystko tworzy atrakcyjne warunki do rozwoju SBU o powierzchni 40–122 m kw., oferując inwestorom szybki zwrot kapitału przy niskim poziomie ryzyka.

Dziękuję za rozmowę.