Pogoda 
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali raport podsumowujący rynek mieszkaniowy w ostatnim kwartale 2025 roku. Sześć obniżek stóp procentowych nie poprawiło znacząco dostępności kredytów, więc po nowe mieszkania nie ustawiały się tłumy chętnych. W efekcie oferta na rynku pierwotnym osiągnęła rekordowy poziom, szczególnie w największych miastach. Jak wynika z „Raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl”, rok 2025 przyniósł kilka zaskoczeń – tempo obniżek stóp było szybsze, niż przewidywano, a reakcja kupujących okazała się znacznie spokojniejsza niż oczekiwano. Co ważne dla potencjalnych nabywców, zwiększył się udział segmentu popularnego, co ustabilizowało średnie ceny po latach dwucyfrowych podwyżek.
– Najpewniej był to zimny prysznic dla deweloperów, którzy liczyli na gwałtowny wzrost popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak zauważa, problem w tym, że większość kupujących wybiera kredyty o przejściowo stałej stopie, a te taniały powoli, m.in. ze względu na powiązanie oprocentowania z obligacjami, a nie WIBOR-em.
– Do tego doszła trudniejsza sytuacja na rynku pracy: wolniejszy wzrost płac, rosnące bezrobocie i obawy o stabilność zatrudnienia. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymywało się z decyzją. Jednak ponieważ dostępność kredytów stopniowo rosła, zainteresowanie zakupem mieszkań też się zwiększało. Pomogły w tym różnego rodzaju bonusy i obniżki cen wybranych lokali stosowane przez deweloperów – zauważa Marek Wielgo.
Sprzedaż mieszkań – wzrost, ale wciąż poniżej rekordów
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w 2025 r. chętnych na ok. 49,5 tys. mieszkań, czyli o 8 proc. więcej niż rok wcześniej. To jednak o jedną piątą mniej niż w 2023 r., gdy działał program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dwucyfrowy wzrost sprzedaży odnotowali w ubiegłym roku deweloperzy we Wrocławiu (+22 proc.), Trójmieście (+18 proc.) i Krakowie (+16 proc.). W Warszawie umów zawarto o 6 proc. więcej niż w 2024 r., a w Poznaniu – o 1 proc. W Łodzi sprzedaż spadła o 4 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2 proc.
– Są to metropolie, w których mieszkania kupują głównie nabywcy kredytowi. Jak widać, poprawa dostępności kredytów nie była wystarczająco duża – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Słaby grudzień
W czwartym kwartale ożywienie popytu w skali wszystkich siedmiu metropolii było symboliczne – zaledwie 1 proc. Na plus wyróżniły się Poznań (+32 proc.), Kraków (+7 proc.), Warszawa (+5 proc.) i Łódź (+4 proc.). Natomiast w Trójmieście sprzedaż spadła o 15 proc., a we Wrocławiu o 13 proc. Cieniem na wynikach położył się bardzo słaby grudzień.
– W ubiegłym roku kupujący nie musieli podejmować decyzji pod presją czasu. W okresie świąteczno-noworocznym wielu postawiło więc na wypoczynek – stwierdza Wielgo.
Podaż mieszkań w miastach
Początek roku dla deweloperów był bardzo aktywny, ale w miarę upływu 2025 r. tempo wprowadzania nowych mieszkań wyraźnie spadło. W trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło zaledwie ok. 10,1 tys. lokali. Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła deweloperom optymizm, a w czwartym kwartale do sprzedaży trafiło już ok. 12,8 tys. mieszkań, czyli o 26 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Mimo tego całoroczna podaż wyniosła 52,3 tys. lokali, co oznacza spadek o 20 proc. w porównaniu z rokiem 2024. Najmocniej hamowali deweloperzy w Poznaniu (-34 proc.), Wrocławiu (-28 proc.) oraz w Krakowie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-21 proc.), podczas gdy w Łodzi podaż wzrosła minimalnie (+1 proc.), a w Trójmieście pozostała na poziomie sprzed roku.
– Z perspektywy potencjalnych nabywców mieszkań ważne jest jednak przede wszystkim to, czy malejąca podaż zaspokoiła rosnący popyt. W większości metropolii tak. Tylko w Warszawie i Poznaniu w całym 2025 r. deweloperzy wprowadzili mniej lokali niż sprzedali. Jednak nawet tam oferta jest większa niż rok temu, bo zasilały ją mieszkania, z których nabywcy zrezygnowali. Ponadto obowiązek publikowania cen spowodował, że w ofercie pojawiły się lokale, których wcześniej nie było w oficjalnym obiegu (głównie luksusowe apartamenty, które rzadko trafiały do portali ogłoszeniowych) – wyjaśnia Marek Wielgo.
Ofertowe ożywienie
Pod koniec grudnia największe miasta oferowały wyraźnie więcej mieszkań niż rok wcześniej. W Warszawie w ofercie było ok. 17,5 tys. lokali (+11 proc.), w Łodzi – 11,9 tys. (+26 proc.), Kraków – 11,5 tys. (+21 proc.), Trójmiasto – 8,7 tys., Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – 11,2 tys. (+18 proc.), Wrocław – 10,2 tys. (+13 proc.), a Poznań – 8,2 tys. (+6 proc.). Czwarty kwartał przyniósł drobne korekty – w niektórych miastach oferta minimalnie się skurczyła.
Dla kupujących sytuacja była komfortowa, szczególnie że zwiększyła się liczba mieszkań skierowanych do klientów kredytowych, czyli zwykle tańszych. Choć w statystykach nie widać spadków cen ofertowych, nie oznacza to braku promocji.
Łódź najbardziej stabilna cenowo
Cenowo najbardziej stabilną metropolią w 2025 r. była Łódź, gdzie średnia cena metra kwadratowego w grudniu była niemal taka sama jak rok wcześniej. Ex aequo na drugim miejscu uplasowały się Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Kraków (+1 proc.), a na trzecim Warszawa i Wrocław (+4 proc.). W Poznaniu zmiana wyniosła 5 proc., a w Trójmieście aż 10 proc.
– To jednak nie oznacza, że deweloperzy podnieśli ceny o tyle samo. Wzrost wskaźnika wynikał głównie ze struktury oferty – pojawienia się droższych mieszkań. Dwucyfrowy wzrost w Trójmieście, a ściślej w Gdańsku, to efekt dużej liczby apartamentów przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu. Gdańsk wyprzedził w ubiegłym roku Kraków i zaczął deptać po piętach stolicy – zauważa Wielgo.
Raport pokazuje również, że najostrzejsze hamowanie podwyżek cen miało miejsce w Łodzi i Wrocławiu, gdzie w poprzednich latach tempo wzrostu było dwucyfrowe. Podobnie było do 2024 r. w Krakowie, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Warszawie. Rok 2025 zakończył się w tych miastach najniższym wzrostem średniej ceny od czterech lat.
