Mieszkania z licytacji komorniczej. Czy warto kupić? – Biznes Wprost

Jeszcze kilkanaście lat temu liczba nieruchomości trafiających na licytacje komornicze była wskaźnikiem kondycji rynku i gospodarki. W czasie kryzysu finansowego, między 2010 a 2014 rokiem, liczba zlicytowanych nieruchomości wzrosła z około 4 tys. do niemal 10 tys., czyli o 150 proc. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zauważają, że dziś sytuacja jest inna, co tłumaczą poprawą sytuacji materialnej Polaków. Mimo to zakup mieszkania z licytacji komorniczej, również online, wciąż może być ciekawą opcją.

Mieszkanie z licytacji – statystyki KRK

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują na dane Krajowej Rady Komorniczej (KRK) – statystyki pokazują, że liczba zajęć komorniczych nieruchomości spada — z ponad 198 tys. w 2013 roku do około 126 tys. w 2024, czyli o 36 proc. Ten trend można podzielić na cztery fazy:

• 2013–2017: stopniowy spadek o około 15 tys. rocznie,
• 2018: niewielki wzrost do 146,7 tys.,
• 2019–2022: silniejszy spadek z rekordowo niskim poziomem 116,3 tys. w 2022 r.,
• 2023–2024: stabilizacja wokół 126 tys.

Spadek wynika m.in. z poprawy sytuacji finansowej dłużników oraz lepszej ściągalności długów bez konieczności egzekucji z nieruchomości.

W chwili obecnej takich anonsów można się doliczyć 670 w przypadku mieszkań i 530 domów, czyli w granicach średniej z ostatnich lat.

Ryzyka zakupu nieruchomości od komornika

Jednak, jak zauważa ekspert, istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika:

– Pierwsze to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel nie będzie chciał się wyprowadzić po zlicytowaniu nieruchomości, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego lub tymczasowego. Może to być procedura czasochłonna – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności:

– Nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. To może potrwać miesiące, a nawet lata. Trzecia kwestia to ryzyko zakupu nieruchomości bez możliwości jej wcześniejszej wizytacji, ponieważ właściciel nie udostępnił lokalu – wyjaśnia ekspert.

Jak zauważa, przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, ponieważ bardzo rzadko licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli.

– Co do trzeciego przypadku, należy zakładać, że mieszkanie jest często zdewastowane i wymaga kapitalnego remontu, co trzeba uwzględnić w kosztach – stwierdza.

Mieszkanie z licytacji – nawet o połowę taniej?

Głównym powodem wyboru mieszkania na licytacji komorniczej jest szansa na zakup poniżej wartości rynkowej – często nawet o jedną trzecią taniej, a czasem o połowę. Pytanie brzmi, jak realistyczna jest taka oszczędność.

– Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Czy zawsze odzwierciedla? – trudno powiedzieć – niestety nie ma na to żadnej gwarancji. Machina komornicza działa – przynajmniej teoretycznie – poza własnym interesem, przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik ma obowiązek uzyskania jak najwyższej ceny i do tego dąży. Z drugiej strony możliwe są przypadki ustalenia ceny oszacowania na poziomie umożliwiającym nabycie lokum od komornika za pół ceny rynkowej – zauważa Jarosław Jędrzyński.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl mimo wszystko najlepiej podchodzić dość ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej.

– Zdarzają się też przypadki oszacowania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który nie oglądał nieruchomości, bo nie został wpuszczony do środka przez właściciela. Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania licytacja kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem powyżej ceny rynkowej – mówi ekspert.

Wskazuje, że rzeczywiste okazje oraz względna pewność, że nie przepłacamy, mają miejsce wówczas, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji.

– O takie sytuacje jest jednak tym trudniej, im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość. Bezwzględnie należy jednak zawsze przed licytacją wyznaczyć poziom, powyżej którego uznamy dalszy w niej udział za nieopłacalny, a więc bezcelowy. Polując na okazję z licytacji można bowiem bardzo łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna mieszkania będącego źródłem wielu problemów. O tym należy zawsze pamiętać już na etapie wnoszenia obowiązkowego 10-procentowego wadium – podkreśla.

Mieszkanie z licytacji bez wychodzenia z domu

Nie tylko wskaźnik efektywności egzekucji z nieruchomości rośnie. Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl zauważają podobny wzrost w przypadku licytacji elektronicznych. Krajowa Rada Komornicza uruchomiła system e-licytacji nieruchomości 1 września 2021 r. na www.elicytacje.komornik.pl, zgodnie z nowelizacją Kodeksu postępowania cywilnego z 2020 r., która wprowadziła obowiązek prowadzenia licytacji online.

W roku 2022 liczba licytacji elektronicznych wyniosła 528 przypadków, rok później 1172, by w roku 2024 osiągnąć poziom 1763. Tym samym w roku ubiegłym udział licytacji elektronicznych przekroczył już jedną czwartą ogółu. Progres wydaje się więc dość imponujący. Czy metoda przyczyni się w przyszłości do wyraźnego wzrostu zainteresowania Polaków nieruchomościami od komornika?

– Póki co ta opcja nabywania nieruchomości, czy to w formie tradycyjnej, czy elektronicznej, wciąż dedykowana jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze jeszcze dość długo stanowić będą tylko pewne, mimo wszystko raczej marginalne uzupełnienie – podsumowuje Jędrzyński.