Rynek magazynowy w Polsce 2025. Stabilizacja i nowe wyzwania – Biznes Wprost

Rynek magazynowy w Polsce to stabilizacja z nutą ostrożności – stwierdzają eksperci.

– Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln m kw., jednak wzrost rynku zwalnia. Poziom pustostanów osiągnął rekordowe 3 mln m kw., co oznacza średni wskaźnik wolnych powierzchni na poziomie ponad 8 proc.

W pierwszym kwartale dominowały renegocjacje umów najmu, stanowiące około 60 proc. transakcji, gdyż najemcy stawiali na ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów zamiast relokacji czy ekspansji. Nowe inwestycje znacząco spowolniły – w budowie pozostaje 1,4 mln m kw., głównie w projektach BTS/BTO, podczas gdy projekty spekulacyjne są coraz rzadsze i staranniej zarządzane.

Czynsze utrzymują się na stabilnym poziomie od 3,70 do 5,50 euro za m kw. miesięcznie, jednak w regionach z wysokim pustostanem rośnie presja na obniżki i elastyczne warunki najmu. Największa aktywność najemców odnotowana została w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą umowę najmu w tym roku. Najwyższy wskaźnik pustostanów jest w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie właściciele coraz chętniej dostosowują warunki wynajmu.

– W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje – dodaje Dorota Koseska.

Jakie będzie kierunek rozwoju rynku magazynowego?

Jak zauważają eksperci z Avison Young, polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Ich zdaniem, warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 m kw.). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

– W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Rynek magazynowy – perspektywa najemców

W ostatnich latach najemcy powierzchni magazynowych coraz częściej rezygnują ze standardowych rozwiązań na rzecz obiektów ściśle dostosowanych do ich specyficznych potrzeb operacyjnych. Zdaniem ekspertów, najważniejsze oczekiwania wobec deweloperów obejmują przede wszystkim możliwość personalizacji przestrzeni pod kątem konkretnych procesów, takich jak lekka produkcja, montaż, pakowanie czy specjalistyczna logistyka. Istotne są również elastyczne warunki najmu, umożliwiające dostosowanie okresu wynajmu, etapowe zajmowanie powierzchni oraz opcje rozbudowy w przyszłości.

Najemcy coraz częściej wymagają także proaktywnego wsparcia na każdym etapie realizacji inwestycji, począwszy od doradztwa technicznego i formalnego, aż po terminową dostawę gotowego obiektu.

Równocześnie rośnie znaczenie aspektów związanych ze zrównoważonym rozwojem – wzrasta popyt na budynki certyfikowane w systemach takich jak BREEAM, z rozwiązaniami oszczędzającymi energię oraz możliwością wykorzystania odnawialnych źródeł energii. Coraz większą rolę odgrywa także lokalizacja, gdzie strategiczny dostęp do infrastruktury transportowej, zasobów kadrowych oraz efektywna logistyka ostatniej mili mają często wyższy priorytet niż kwestie kosztowe. Kluczowa staje się elastyczność partnera biznesowego, który rozumie specyfikę działalności najemcy i aktywnie wspiera cały proces inwestycyjny.