Sankcja kredytu darmowego. Czy dotyczy kredytów hipotecznych? – Biznes Wprost

Sankcja kredytu darmowego zyskuje ostatnio dużą popularność, szczególnie w sporach konsumenckich z bankami i firmami pożyczkowymi. Liczba pozwów z tego tytułu systematycznie rośnie i wiele wskazuje na to, że w 2025 roku może to być jeden z najważniejszych tematów w obszarze kredytów konsumenckich. Najczęściej mówi się o niej w kontekście zwykłych kredytów konsumenckich, ale posiadacze kredytów hipotecznych również chcieliby móc spłacić swoje zobowiązania bez odsetek. Czy mają taką możliwość? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają te wątpliwości.

Ustawa o kredycie hipotecznym bez sankcji kredytu darmowego?

Zdaniem ekspertów warto sprawdzić, czy przepisy przewidują taką sankcję dla kredytów hipotecznych. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami obejmuje tylko kredyty hipoteczne udzielone od 22 lipca 2017 roku i nie przewiduje możliwości skorzystania z sankcji kredytu darmowego lub innego rozwiązania podobnego do takiej sankcji (opisanej przez art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim).

– Jak widać, autorzy ustawy o kredycie hipotecznym nie zdecydowali się na zastosowanie sankcji kredytu darmowego, którą przewiduje z kolei ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2024 poz. 1497 z późn. zm.). Musimy jednak pamiętać, że obecna ustawa o kredycie konsumenckim przez pewien czas regulowała wybrane zasady związane z kredytami hipotecznymi. Takie dość prowizoryczne rozwiązanie prawne było stosowane przed wprowadzeniem ustawy o kredycie hipotecznym – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wskazuje, że od 18 grudnia 2011 r. obowiązywał artykuł 46 ustawy o kredycie konsumenckim. Ten przepis, uchylony 22 lipca 2017 roku, mówił, że: „W przypadku naruszenia przez kredytodawcę art. 35, konsument, po złożeniu kredytodawcy pisemnego oświadczenia, zwraca kredyt bez odsetek i innych kosztów kredytu należnych kredytodawcy za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia tego oświadczenia i w sposób ustalony w umowie”.

Bank karany za błędy w umowie hipotecznej

Analiza historycznych przepisów wskazuje, że w latach 2011-2017 kredytów hipotecznych dotyczyło rozwiązanie przypominające obecną sankcję darmowego kredytu konsumenckiego.

– Chodzi jednak o rozwiązanie mniej dotkliwe dla banków niż sankcja kredytu darmowego stosowana aktualnie m.in. do kredytów gotówkowych. Ustawodawca w uchylonym później art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim wskazał, że uprawnienie do skorzystania z „hipotecznej” sankcji kredytu darmowego wygasa po upływie roku od dnia wykonania umowy, czyli ostatecznego rozliczenia stron – wyjaśnia Andrzej Prajsnar.

Wskazuje, że w rocznym terminie wskazanym przez ustawę konsument musi złożyć pisemne oświadczenie o skorzystaniu z sankcji kredytu darmowego.

– Kluczowym warunkiem dostępności „hipotecznej” sankcji kredytu darmowego jest pominięcie przez kredytodawcę w umowie o kredyt zabezpieczony hipoteką lub wadliwe sformułowanie w tej umowie co najmniej jednego z elementów treści wymienionych w art. 35 ustawy o kredycie konsumenckim lub w art. 69 ust. 2 ustawy – Prawo bankowe. Inne zaniedbania kredytodawcy nie dają konsumentowi uprawnień do złożenia oświadczenia i redukcji kosztów kredytowych – mówi Prajsnar.

Sankcja kredytu darmowego – pozwy są, ale nie tak liczne

Jak zauważają eksperci, niektóre kancelarie prawne nadal zachęcają kredytobiorców hipotecznych do skorzystania z sankcji kredytu darmowego.

– Można jednak przypuszczać, że powództw związanych z taką sankcją i kredytem mieszkaniowym lub pożyczką hipoteczną jest niewiele. Ograniczenie stanowi bowiem nie tylko czas podpisania umowy (od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r.), ale również maksymalny limit pożyczonej kwoty, który wyznaczyła ustawa o kredycie konsumenckim (255 550 zł). Pamiętajmy, że już w IV kwartale 2011 r. średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wynosiła 207 571 zł (według danych AMRON SARFiN). Później ta średnia powoli rosła – do 238 956 zł w III kwartale 2017 r. – mówi Andrzej Prajsnar.

Przypomina, że przed obecną ustawą o kredycie konsumenckim obowiązywała ustawa z dnia 20 lipca 2001 r. o kredycie konsumenckim.

– Ten akt prawny od 20 lutego 2006 r. obejmował kredyty konsumenckie o maksymalnej wartości 80 000 zł przeznaczone na cele mieszkaniowe. Tak zwana „stara ustawa o kredycie konsumenckim”, obowiązująca do 18 grudnia 2011 roku, przewidywała rozwiązanie podobne do obecnej sankcji kredytu darmowego (zobacz: art. 15 ustawy z dnia 20 lipca 2001 r. o kredycie konsumenckim). Jednak niski limit wartości kredytów na cele mieszkaniowe objętych tą ustawą (zaledwie 80 000 zł) skutecznie ograniczył dochodzenie roszczeń przez konsumentów – zauważa ekspert.