Pogoda 
Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na największych rynkach w Polsce w sierpniu pozostały na ogół stabilne. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego spadła drugi miesiąc z rzędu. Zmiana średniej nie oznacza jednak automatycznie obniżek cen przez deweloperów. Coraz większe znaczenie ma bowiem struktura dostępnej oferty.
– Sierpień przyniósł stabilizację średnich cen nowych mieszkań na największych rynkach. W sześciu spośród siedmiu metropolii średnia cena metra kwadratowego pozostała na poziomie zbliżonym do lipcowego. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie spadła drugi miesiąc z rzędu. W całej Polsce coraz mniej dostępne są mieszkania z najniższą ceną – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Warszawa znów ze spadkiem średniej ceny
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w sierpniu średnia cena metra kwadratowego mieszkania oferowanego przez deweloperów w Warszawie obniżyła się o 1 proc. i wyniosła 19,6 tys. zł.
Na pozostałych największych rynkach miesięczne zmiany były niewielkie. Średnia cena metra kwadratowego sięgnęła 17,3 tys. zł w Krakowie, 17,9 tys. zł w Trójmieście, 15,9 tys. zł we Wrocławiu oraz 14,3 tys. zł w Poznaniu. W Łodzi było to 11,6 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 11,2 tys. zł.
– Na pierwszy rzut oka może się więc wydawać, że na rynku niewiele się dzieje. Warto jednak przyjrzeć się bliżej temu, co stoi za zmianami średniej ceny – mówi Marek Wielgo.
W przypadku stolicy kluczowe okazało się nie tyle obniżenie cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży, ile zmiana struktury całej oferty. W sierpniu deweloperzy wprowadzili bowiem większą liczbę lokali z segmentu popularnego.
Średnia cena nowych mieszkań w tej części rynku wyniosła 16,4 tys. zł za metr kwadratowy, a więc była wyraźnie niższa od średniej dla całej warszawskiej oferty. Większy udział tańszych lokali przełożył się tym samym na obniżenie średniej liczonej dla wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży.
– Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań. To przede wszystkim efekt tego, że do oferty trafiły relatywnie tanie lokale. Warto o tym pamiętać, interpretując miesięczne zmiany cen. Średnia może się zmienić także wtedy, gdy ceny mieszkań już znajdujących się w ofercie pozostają stabilne – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Nowe mieszkania zmieniają strukturę rynku
Podobne zjawisko było widoczne również na innych dużych rynkach. Z danych BIG DATA wynika, że sierpień przyniósł zwiększoną podaż mieszkań z segmentu popularnego. Dla kupujących oznacza to większy wybór, ale jednocześnie zmienia proporcje cenowe całej oferty.
Dlatego niewielkie miesięczne ruchy średniej ceny nie zawsze pokazują, co rzeczywiście dzieje się na rynku. Istotne jest również to, jakie lokale trafiają do sprzedaży i jaki jest ich udział w całej ofercie.
– Sama średnia nie pokazuje jednak całego obrazu rynku. Dlatego do analizy cen mieszkań warto dołożyć także medianę. Mediana jest wartością środkową: połowa mieszkań w ofercie ma cenę niższą od niej, a połowa wyższą. Dzięki temu mniej zależy od obecności bardzo drogich lokali niż średnia – uważa Wielgo.
Mediana pokazuje, ile kosztuje „typowe” mieszkanie
W sierpniu we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach mediana ceny metra kwadratowego była niższa od średniej. Największą różnicę widać w Warszawie. Przy średniej na poziomie 19,6 tys. zł mediana wyniosła 17,4 tys. zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu średnia sięgnęła 15,9 tys. zł, a mediana 14,5 tys. zł. W Krakowie było to odpowiednio 17,3 tys. i 16 tys. zł, natomiast w Poznaniu – 14,3 tys. i 13,5 tys. zł. W Trójmieście średnia cena wyniosła 17,9 tys. zł za metr kwadratowy, a mediana 17,6 tys. zł. W Łodzi różnica była jeszcze mniejsza – 11,6 tys. zł wobec 11,3 tys. zł. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii było to odpowiednio 11,2 tys. i 10,9 tys. zł.
– Mediana pokazuje cenę typowego mieszkania w ofercie. Średnia z kolei dobrze pokazuje kierunek zmian całego rynku. Dopiero zestawienie obu wskaźników pozwala zobaczyć pełny obraz sytuacji – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Różnica pomiędzy średnią a medianą jest tym większa, im większy udział w ofercie mają mieszkania z najwyższej półki cenowej. Najlepszym przykładem jest Warszawa, gdzie ceny najdroższych nowych mieszkań przekraczają dziś nawet 80 tys. zł za metr kwadratowy.
Na drugim końcu znajduje się Łódź. Tam średnia i mediana są do siebie znacznie bardziej zbliżone. Choć także na tym rynku dostępne są mieszkania luksusowe, ich udział w całej ofercie jest na tyle niewielki, że nie wpływają na statystykę tak mocno jak w stolicy.
Tańszych mieszkań jest coraz mniej
Dla osób szukających własnego mieszkania jeszcze ważniejsza od samej średniej może być dostępność lokali w określonym budżecie. W tym obszarze sytuacja na części największych rynków staje się mniej korzystna.
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za relatywnie tanie mieszkania uznano lokale z ceną do 15 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu, Łodzi oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii granicę ustalono na poziomie 12 tys. zł za metr. W ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba takich mieszkań wyraźnie zmniejszyła się w kilku metropoliach. W Warszawie spadła z 5,3 tys. do 4,5 tys. lokali, czyli o 16 proc. We Wrocławiu oferta skurczyła się z 6 tys. do 5,1 tys. mieszkań (-14 proc.). W Poznaniu liczba lokali spełniających przyjęte kryterium cenowe zmniejszyła się z 2,7 tys. do 2,1 tys., co oznacza spadek o 23 proc. W Trójmieście zmiana była znacznie mniejsza – z 3,5 tys. do 3,4 tys. mieszkań, czyli o 2 proc.
Nie wszędzie jednak oferta tanich mieszkań się kurczyła. W Krakowie liczba lokali kosztujących mniej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy zwiększyła się z 3,5 tys. do 3,7 tys., a więc o 7 proc. Jeszcze większy wzrost odnotowano w Łodzi. Liczba mieszkań z ceną do 12 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła z 5,7 tys. do 6,1 tys. lokali (+7 proc.). W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta zwiększyła się z 6,6 tys. do 7,2 tys. mieszkań, czyli o 10 proc.
Stabilna średnia nie musi oznaczać lepszej dostępności
Dane pokazują więc, że stabilizacja średnich cen niekoniecznie oznacza poprawę sytuacji osób dysponujących ograniczonym budżetem. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, ile mieszkań rzeczywiście mieści się w finansowym zasięgu potencjalnego nabywcy.
– Dla kupującego sama średnia cena jest tylko częścią informacji. Równie ważne jest to, ile mieszkań znajduje się w jego zasięgu finansowym. Jeżeli oferta tańszych lokali się kurczy, czekanie na dalszy spadek średniej ceny niekoniecznie musi działać na jego korzyść. Może się bowiem okazać, że za kilka miesięcy wybór mieszkań w jego budżecie będzie mniejszy niż dziś – zauważa Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że ograniczenie podaży tańszych mieszkań jest widoczne przede wszystkim na tych rynkach, na których w ostatnim roku najmocniej zwiększyła się średnia cena metra kwadratowego.
W Warszawie średnia cena wzrosła w ciągu 12 miesięcy o 10 proc. We Wrocławiu było to 8 proc., a w Poznaniu 6 proc. Znacznie spokojniej wyglądała sytuacja w Trójmieście i Krakowie, gdzie średnie ceny zwiększyły się po 3 proc. W Łodzi wzrost wyniósł zaledwie 1 proc. W tych miastach jednocześnie zwiększyła się liczba mieszkań z niższych segmentów cenowych. Odmienny kierunek odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena metra kwadratowego była o 1 proc. niższa niż rok wcześniej.
Cena to nie wszystko. Liczy się także struktura oferty
Sierpniowe dane pokazują zatem, że ocenianie rynku nowych mieszkań wyłącznie na podstawie średniej ceny może prowadzić do zbyt uproszczonych wniosków. Wahania tego wskaźnika mogą wynikać nie tylko ze zmian cenników deweloperów, ale także z tego, jakie mieszkania w danym miesiącu pojawiają się w sprzedaży.
Dlatego przy analizie sytuacji na rynku warto równocześnie śledzić średnią, medianę oraz liczbę mieszkań dostępnych w poszczególnych przedziałach cenowych. Dopiero takie zestawienie pozwala ocenić, czy oferta nowych mieszkań faktycznie staje się bardziej dostępna dla kupujących.
