Wskaźniki odtworzeniowe rosną. Zdaniem ekspertów to wpłynie na czynsze

– O kilka, a nawet kilkanaście procent – tak wzrosły wskaźniki odtworzeniowe ogłaszane przez wojewodów. To wpłynie na możliwe podwyżki czynszu. I chodzi nie tylko o lokale komunalne – informują eksperci portalu Gethome.pl.

To nie brzmi dobrze! I choć wskaźniki odtworzeniowe ogłaszane przez wojewodów kojarzyły się ostatnio głównie z dopłatami kredytowymi i rządowymi programami, to ich pierwotną rolą jest wyznaczenie limitu łatwych podwyżek czynszowych.

– Właśnie dlatego należy odnotować, że niedawno miały miejsce wzrosty wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Przykładowo taki wskaźnik obliczony dla Warszawy wzrósł ostatnio o 11 proc. (do 12 149 zł). W przypadku Poznania, analogiczny wzrost z początku kwietnia br. wyniósł 10 proc. – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl.

O co chodzi ze wskaźnikami kosztowymi?

Wskaźniki kosztowe (odtworzeniowe) mają w założeniu regulować poziom czynszów i ograniczać ich zbyt szybki wzrost. Określają one, ile w danym województwie kosztuje budowa 1 m kw. mieszkania. Co istotne, są one aktualizowane co pół roku.

Warto w tym miejscu wspomnieć o sześciu najważniejszych zasadach ochronnych wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów:

Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Podwyżki nie mogą być wprowadzane częściej niż raz na 6 miesięcy.

Co do zasady roczny czynsz nie powinien przekraczać 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania.

Wartość odtworzeniowa jest wyliczana jako powierzchnia lokalu pomnożona przez wskaźnik publikowany przez wojewodę.

Przekroczenie limitu 3 proc. może być uznane za dopuszczalne, jeśli podwyżka mieści się w poziomie inflacji.

Wyższy czynsz jest możliwy także wtedy, gdy właściciel wykaże konieczność pokrycia kosztów utrzymania lokalu i zapewnienia zwrotu z inwestycji (z wyjątkiem najmu socjalnego, gdzie zysk nie powinien występować).

Wskaźniki odtworzeniowe a podwyżki czynszów

Jak tłumaczą eksperci portalu GetHome.pl, temat wskaźników odtworzeniowych w kontekście najmu najczęściej ma związek z zasobem gminnych mieszkań.

– To pewien paradoks, bo gminy w praktyce ustalają czynsze za najem swoich lokali na poziomie znacznie niższym niż próg 3 proc. wartości odtworzeniowej, wyznaczający granicę łatwych podwyżek czynszowych. Przykładowo dla Warszawy ten trzyprocentowy próg w przeliczeniu na 1 m kw. wynosi obecnie ok. 30 zł ((12 149 zł/m kw. × 3 proc.)/12). Z kolei bazowa stawka czynszu przy najmie stołecznych lokali komunalnych to aktualnie 13,55 zł/m kw., a przy najmie socjalnym – 2,00 zł/m kw. – mówi Andrzej Prajsnar.

Jak wskazuje, w innych miastach również nierzadko zdarzają się stawki czynszowe na poziomie niższym niż 1,5 proc. wartości odtworzeniowej gminnego lokalu. Jaki jest tego powód? Zdaniem eksperta znaczenie mają nie tylko względy społeczne, ale również problemy z egzekucją czynszów.

– Przypomnijmy, że pod koniec 2024 r., po odliczeniu pustostanów, zadłużone było co drugie mieszkanie gminne. Spora podwyżka czynszów prawdopodobnie jeszcze pogorszyłaby spłacalność. Czy zatem ostatnie zmiany wskaźników odtworzeniowych są bez znaczenia dla gminnych najemców? To pochopny wniosek. Dla gminy wyższa wartość wskaźnika odtworzeniowego może być bowiem argumentem do podniesienia czynszu – w celu utrzymania stałego poziomu np. 1,2–1,5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania – zauważa ekspert portalu GetHome.pl.

Limity również dla prywatnego najmu?

Eksperci portalu GetHome.pl przypominają, że opisane zasady podnoszenia czynszów nie obowiązują w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.

Pytanie brzmi: co w sytuacji „zwykłego” najmu mieszkania od prywatnego lub firmowego właściciela?

– Tutaj przepisy nie wskazują na wyłączenie stosowania limitów częstotliwości i wysokości podwyżek czynszu. W praktyce znaczenie wspomnianych limitów skutecznie ogranicza jednak popularność krótkich (np. rocznych) umów najmu, a także niewiedza stron umowy. Pamiętajmy również, że na rynku najmu nie zawsze występuje sytuacja uzasadniająca podwyżki czynszu – zauważa Prajsnar.