W lipcu poprawiła się sytuacja kredytowa singli i bezdzietnych par, ale rodziny z dzieckiem znów znalazły się po gorszej stronie rynku. Różnice w dostępności mieszkań dla poszczególnych grup wyraźnie się pogłębiły – wynika z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.
Banki poluzowały kryteria. Singlom od razu przybyło możliwości
Lipiec nie przyniósł wydarzeń, które mogłyby skłonić banki do kolejnego zaostrzenia polityki kredytowej. Przeciwnie, część instytucji nieznacznie złagodziła kryteria oceny klientów. Efekt? Przeciętna zdolność kredytowa singli oraz bezdzietnych par poszła w górę. W przypadku rodzin z dzieckiem trend był odwrotny.
– Lipiec upłynął bez nowych wstrząsów gospodarczych, które mogłyby skłonić banki do zaostrzenia polityki kredytowej. Ba, część banków zdecydowała się na niewielkie poluzowanie kryteriów oceny zdolności kredytowej. Nie była to duża zmiana, ale wystarczyła, by zwiększyć przeciętną zdolność kredytową singli i bezdzietnych par. Jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, nawet niewielkie zmiany po stronie banków mogą wyraźnie zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych dla kupujących na kredyt – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dane Rankomat.pl pokazują, że przeciętnie zarabiający singiel, przy dochodzie około 6 tys. zł netto miesięcznie, mógł w lipcu liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu. To o 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. W przypadku bezdzietnej pary zarabiającej łącznie 8 tys. zł netto przeciętna zdolność wzrosła z 550,1 tys. zł do 555,9 tys. zł, czyli o 1 proc.
Rodzina z jednym dzieckiem, osiągająca dochód 10 tys. zł netto, znalazła się natomiast w odwrotnej sytuacji. Jej średnia zdolność kredytowa zmniejszyła się z 636,9 tys. zł do 631,9 tys. zł. Był to już trzeci kolejny miesiąc spadku.
Co istotne, w dłuższej perspektywie wszystkie trzy analizowane grupy nadal są w znacznie lepszej sytuacji niż na początku 2025 r. W porównaniu ze styczniem ubiegłego roku zdolność singli zwiększyła się o 18 proc., bezdzietnych par o 17 proc., a rodzin z dzieckiem o 11 proc.
W Krakowie i Warszawie różnica jest szczególnie widoczna
Poprawa zdolności kredytowej szybko przełożyła się na ofertę mieszkań dostępnych dla singli. W lipcu we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach zwiększyła się liczba lokali deweloperskich, na które mógł sobie pozwolić singiel z dochodem około 6 tys. zł netto i 20-procentowym wkładem własnym.
Najwięcej takich mieszkań było w Łodzi oraz na terenie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – odpowiednio około 6 tys. i 5,7 tys. lokali. Największe procentowe wzrosty pojawiły się jednak tam, gdzie wcześniej wybór był najbardziej ograniczony:
-
w Krakowie oferta wzrosła z 0,4 tys. do 0,7 tys. mieszkań, czyli o 75 proc., -
w Warszawie z 0,9 tys. do 1,2 tys. lokali, czyli o 42 proc., -
we Wrocławiu z 1,1 tys. do 1,4 tys. mieszkań, czyli o 29 proc., -
w Poznaniu z 1,8 tys. do 2,2 tys. lokali, czyli o 25 proc.
– Lipcowe dane pokazują, że nawet relatywnie niewielka zmiana zdolności kredytowej może wywołać bardzo duże zmiany w dostępności mieszkań dla singli. Dotyczy to zwłaszcza miast, w których jeszcze niedawno oferta mieszkań mieszczących się w ich budżecie była bardzo ograniczona – komentuje Marek Wielgo.
Bezdzietne pary również zyskały na poprawie zdolności kredytowej, choć w ich przypadku przełożenie na liczbę dostępnych mieszkań nie było już tak jednoznaczne. W Łodzi oferta dla tej grupy zmniejszyła się z 8,3 tys. do 8 tys. lokali, a w Trójmieście z 2,8 tys. do 2,7 tys.
W pozostałych metropoliach było lepiej. W Warszawie liczba mieszkań w zasięgu finansowym bezdzietnych par wzrosła z 3,6 tys. do 3,9 tys., w Poznaniu z 3,9 tys. do 4,2 tys., a w Krakowie z 3 tys. do 3,2 tys.
– Wzrost zdolności kredytowej nie musi oznaczać większej dostępności mieszkań. Dużo zależy od tego, jakie lokale trafiają do sprzedaży. Jeśli przybywa droższych mieszkań, to nawet większa zdolność kredytowa kupujących może nie przełożyć się na większy wybór lokali w ich zasięgu finansowym –stwierdza Wielgo.
Rodziny z dzieckiem mają coraz mniej mieszkań do wyboru
Najbardziej niepokojąco wygląda sytuacja gospodarstw domowych z dzieckiem. Ich zdolność kredytowa spada trzeci miesiąc z rzędu, a jednocześnie kurczy się liczba mieszkań, które mieszczą się w założonym budżecie.
Nie oznacza to jednak, że rodziny zostały pozbawione wyboru. Wciąż dysponują większą liczbą dostępnych lokali niż single czy bezdzietne pary. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii było ich około 9 tys., w Łodzi blisko 8,8 tys., a w Warszawie ponad 6 tys.
– Warto jednak zaznaczyć, że mówimy o spadkach z bardzo wysokich poziomów. Rodzina 2+1 nadal miała do wyboru znacznie więcej mieszkań niż singiel czy bezdzietna para. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii dostępnych było ok. 9 tys. mieszkań, w Łodzi blisko 8,8 tys., a w Warszawie ponad 6 tys. lokali – zauważa Wielgo.
Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, problem w tym, że w sześciu z siedmiu metropolii oferta dla rodzin była w lipcu mniejsza niż miesiąc wcześniej. Najmocniej skurczyła się w Łodzi i Trójmieście – o 4 proc. W Warszawie i Wrocławiu spadek wyniósł 2 proc. Jedynym rynkiem, na którym odnotowano wzrost, był Poznań. Tam liczba dostępnych mieszkań zwiększyła się z 5,1 tys. do 5,3 tys., czyli o 5 proc.
– Rodziny wciąż mają relatywnie duży wybór mieszkań, ale od kilku miesięcy obserwujemy niepokojący trend. O ile sytuacja singli i bezdzietnych par systematycznie się poprawia, o tyle dla rodzin z dzieckiem kurczy się oferta mieszkań pozostających w ich zasięgu finansowym – wskazuje Wielgo.
Ten sam dochód, różny kredyt
Analiza została oparta na trzech modelowych gospodarstwach domowych: singlu z dochodem około 6 tys. zł netto, bezdzietnej parze zarabiającej łącznie około 8 tys. zł netto oraz rodzinie 2+1 z dochodem na poziomie około 10 tys. zł netto. W każdym przypadku założono 20-procentowy wkład własny i kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem.
Za mieszkania dostępne dla danej grupy uznano te lokale deweloperskie, których cena mieściła się w granicach wyliczonej zdolności kredytowej. Dane dotyczące zdolności są średnimi wartościami wyliczonymi na podstawie ofert analizowanych przez Rankomat.pl.
Różnice między poszczególnymi bankami mogą być jednak bardzo duże. W lipcu singiel mógł uzyskać od niespełna 370 tys. zł do blisko 500 tys. zł kredytu. W przypadku rodziny 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto było to od około 564 tys. zł do niemal 700 tys. zł. W praktyce wybór banku mógł więc oznaczać różnicę odpowiadającą cenie kawalerki w części mniejszych miast.
– W praktyce najbardziej hojna oferta kredytowa nie zawsze okazuje się najkorzystniejsza dla klienta. Banki gotowe pożyczyć więcej pieniędzy często rekompensują sobie wyższe ryzyko wyższymi kosztami kredytu. Dlatego przy wyborze finansowania warto patrzeć nie tylko na maksymalną kwotę kredytu, ale także na jego całkowity koszt – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Lipiec pokazał więc wyraźnie, że sama poprawa zdolności kredytowej nie gwarantuje większego wyboru mieszkań. Dla singli przełożyła się ona na wyraźny wzrost dostępnej oferty, podczas gdy rodziny z dzieckiem trzeci miesiąc z rzędu traciły część mieszkań pozostających w ich zasięgu.
