Wrzesień przyniósł wzrost cen ofertowych nowych mieszkań w części największych polskich metropolii. Najmocniej średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się w Warszawie, ale wyraźne zmiany odnotowano również w Trójmieście i we Wrocławiu.
Jak wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, wpływ na statystyki miała przede wszystkim struktura mieszkań trafiających na rynek. Deweloperzy wprowadzali bowiem lokale droższe niż przeciętna cena obowiązująca w ofercie.
W Warszawie średnia cena metra kwadratowego na koniec września przekroczyła 19,9 tys. zł, co oznacza wzrost o 2 proc. w porównaniu z sierpniem. W Trójmieście średnia zwiększyła się o 1 proc. i przekroczyła 18 tys. zł, ustanawiając nowy rekord. Także we Wrocławiu odnotowano wzrost o 1 proc., do poziomu blisko 16 tys. zł za m kw.
W pozostałych analizowanych metropoliach średnie ceny pozostały na poziomie z poprzedniego miesiąca. W Krakowie wynosiły około 17,2 tys. zł za m kw., w Poznaniu 14,4 tys. zł, w Łodzi 11,6 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł.
– Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy, trójmiejscy i wrocławscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. W rzeczywistości kluczową rolę ponownie odegrały zmiany w strukturze oferty. Tym razem rynki w tych metropoliach zostały zasilone dużą pulą mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W Warszawie nowe mieszkania były wyjątkowo drogie
Różnicę dobrze widać w przypadku mieszkań, które zostały wprowadzone do sprzedaży we wrześniu. W Warszawie ich średnia cena wyniosła aż 23,2 tys. zł za m kw. W Trójmieście było to 18,9 tys. zł za m kw. Napływ takich lokali wpłynął na średnią cenę całej oferty dostępnej dla kupujących.
Do oceny sytuacji na rynku warto jednak wykorzystać nie tylko średnią. Drugim istotnym wskaźnikiem jest mediana, czyli wartość znajdująca się dokładnie pośrodku zestawienia cen. Oznacza to, że połowa mieszkań ma cenę wyższą od mediany, a połowa niższą.
We wrześniu największy wzrost mediany odnotowano w Trójmieście. W ciągu miesiąca zwiększyła się ona o 3 proc., do blisko 18 tys. zł za m kw. We Wrocławiu wzrosła o 1 proc., do 14,9 tys. zł, natomiast w Warszawie zwiększyła się o niespełna 1 proc., osiągając 17,5 tys. zł za m kw.
W Krakowie mediana utrzymała się na poziomie 16 tys. zł, w Łodzi wyniosła 11,2 tys. zł, a w Poznaniu 13,5 tys. zł. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano natomiast spadek o 1 proc., do 10,9 tys. zł za m kw.
Trójmiasto podnosi cenową poprzeczkę
Różnica pomiędzy średnią a medianą może sporo powiedzieć o strukturze rynku. Jeżeli średnia jest wyraźnie wyższa, może to oznaczać, że na statystykę mocno wpływa stosunkowo niewielka liczba bardzo drogich mieszkań.
– Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem. Na drugim biegunie są Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie różnica między średnią a medianą jest symboliczna. Istnieje tam segment luksusowy, ale nie ma on takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy – zauważa Marek Wielgo.
Trójmiasto jest pod tym względem przypadkiem szczególnym. Różnica między medianą a średnią ceną metra kwadratowego jest tam niewielka, ale nie oznacza to, że rynek zachowuje się podobnie jak w Łodzi czy Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
– Warszawa jest przykładem rynku, gdzie statystykę cen coraz bardziej kształtują mieszkania z najwyższej półki. W Trójmieście sytuacja wygląda inaczej. Tam o zmianach cen decyduje już nie tylko napływ drogich lokali, ale także szybkie kurczenie się oferty mieszkań względnie przystępnych cenowo. Efekt jest taki, że poprzeczka cenowa podnosi się dla całego rynku, a nie tylko dla jego najbardziej ekskluzywnego segmentu – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Droższe lokale zmieniają obraz rynku
Dane dotyczące struktury oferty pokazują, że w Warszawie w ciągu miesiąca liczba mieszkań kosztujących do 15 tys. zł za m kw. spadła z 4,4 tys. do 4,2 tys., czyli o 4 proc. W tym samym czasie liczba lokali z ceną powyżej 20 tys. zł za m kw. zwiększyła się z 5 tys. do 5,2 tys., również o 4 proc. To właśnie silniejszy udział najdroższych mieszkań sprawił, że średnia rosła szybciej niż mediana.
W Trójmieście liczba mieszkań do 15 tys. zł za m kw. zmniejszyła się z 3,4 tys. do 3,3 tys., a więc o 4 proc. Jednocześnie liczba lokali kosztujących ponad 20 tys. zł za m kw. zwiększyła się z 2,9 tys. do ponad 3 tys., czyli o 7 proc. W tym przypadku mediana wzrosła jednak mocniej niż średnia, co wskazuje na szersze przesunięcie cenowej struktury oferty.
We Wrocławiu liczba mieszkań w cenie do 15 tys. zł za m kw. praktycznie się nie zmieniła i nadal przekraczała 5,1 tys. Z kolei liczba lokali kosztujących ponad 20 tys. zł za m kw. zwiększyła się o 7 proc., z 1,2 tys. do 1,3 tys. mieszkań. W efekcie wzrosły zarówno średnia, jak i mediana.
– Dlatego przy ocenie rynku mieszkaniowego warto patrzeć nie tylko na średnią cenę, ale także na medianę i strukturę cenową oferty. Dopiero ich połączenie pozwala ocenić, czy oferta staje się dla kupujących bardziej, czy mniej dostępna – podsumowuje Marek Wielgo.
