Pogoda 
Wakacyjna stabilizacja na rynku pierwotnym nie musi oznaczać, że deweloperzy coraz częściej oferują tańsze mieszkania. Najnowsze dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w największych polskich metropoliach zmienia się struktura dostępnej oferty. Na rynek trafia więcej lokali z wyższej półki cenowej, podczas gdy w części miast kurczy się wybór mieszkań relatywnie tańszych.
To właśnie struktura nowej podaży coraz mocniej wpływa na średnie ceny widoczne w statystykach. Dobrym przykładem jest Wrocław, gdzie w lipcu pojawiła się duża grupa mieszkań wycenianych średnio na ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. W efekcie przeciętna cena metra kwadratowego w ofercie tamtejszych deweloperów wzrosła o 4 proc. i zbliżyła się do 15,9 tys. zł.
– Lipiec pokazał, że o zmianach średniej ceny mieszkań coraz częściej decyduje struktura nowej podaży. W największych miastach przybywa lokali z wyższych segmentów cenowych. Szczególnie widoczne było to we Wrocławiu, gdzie do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań kosztujących średnio ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak zauważa, odmienna sytuacja wystąpiła w Warszawie. Tam średnia cena metra kwadratowego spadła w lipcu o około 1 proc., do około 19,8 tys. zł, ponieważ do sprzedaży trafiły mieszkania ze średnią ceną niespełna 15,2 tys. zł za metr kwadratowy. Nie należy jednak interpretować tego jako szerokiego trendu spadkowego. W stolicy, podobnie jak w innych największych miastach, w skali roku wyraźnie zwiększyła się liczba najdroższych lokali.
Lokale za ponad 20 tys. zł za metr przestają być rzadkością
W ciągu 12 miesięcy oferta mieszkań kosztujących więcej niż 20 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. Największą zmianę widać we Wrocławiu, gdzie liczba takich lokali zwiększyła się z niespełna 500 do około 1,2 tys., co oznacza wzrost aż o 142 proc.
Także w Poznaniu liczba mieszkań z tego segmentu podwoiła się – z 276 do 552. W Warszawie przybyło ich z około 3,6 tys. do około 5,2 tys., a w Trójmieście z około 2,1 tys. do blisko 3 tys. W obu przypadkach oznacza to wzrost o 42 proc. W Krakowie liczba lokali przekraczających próg 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększyła się z około 1,3 tys. do około 1,8 tys., czyli o 35 proc.
Co istotne, bardzo drogie mieszkania zaczynają być widoczne również na rynkach, które dotychczas nie były kojarzone z tak wysokimi cenami. W Łodzi ich liczba wzrosła z dwóch do 43, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – z sześciu do 32. Nadal jest to niewielka część całej oferty, jednak kierunek zmian jest wyraźny.
– Jeszcze kilka lat temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy były domeną pojedynczych inwestycji premium. Dziś stanowią coraz ważniejszy segment rynku, a w niektórych metropoliach przestają być już niszą – komentuje Marek Wielgo.
Jednocześnie na wielu dużych rynkach maleje liczba mieszkań z niższych przedziałów cenowych. W Warszawie liczba lokali kosztujących poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy spadła w ciągu roku z 5,3 tys. do 4,3 tys. Podobny, 18-procentowy spadek odnotowano we Wrocławiu – z 6,2 tys. do 5,1 tys. lokali. Oferta zmniejszyła się również w Trójmieście o 12 proc. i w Poznaniu o 22 proc.
Tańsza oferta kurczy się w części metropolii
Nie wszystkie miasta podążają jednak tym samym śladem. W Krakowie liczba mieszkań kosztujących poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy nieznacznie wzrosła – z 3,4 tys. do 3,5 tys. Jeszcze większy wzrost zanotowano w Łodzi, gdzie oferta lokali wycenianych maksymalnie na 12 tys. zł za metr kwadratowy zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys. mieszkań. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii takich lokali przybyło z 6,5 tys. do 7,1 tys.
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują przy tym zależność między strukturą dostępnych mieszkań a zmianami średniej ceny. Tam, gdzie oferta relatywnie tańszych lokali najbardziej się skurczyła, wzrost średniej ceny metra kwadratowego był wyraźniejszy. W skali 12 miesięcy średnia cena wzrosła o:
-
11 proc. w Warszawie, -
8 proc. we Wrocławiu, -
8 proc. w Trójmieście, -
5 proc. w Poznaniu.
W Krakowie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 3 proc., a w Łodzi o 2 proc. W obu tych miastach nie doszło do spadku liczby mieszkań z niższych segmentów cenowych. Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego była o 1 proc. niższa niż rok wcześniej.
– Jak widać, średnia cena metra kwadratowego nie pokazuje pełnego obrazu rynku. O jej zmianach decydują dziś nie tylko podwyżki czy obniżki cen, ale także struktura mieszkań trafiających do sprzedaży. Problem w tym, że coraz większą część oferty stanowią mieszkania z wyższej półki cenowej – zauważa Wielgo.
Dlaczego deweloperzy oferują coraz więcej drogich mieszkań?
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl zmiana struktury oferty nie musi oznaczać, że firmy budujące mieszkania ignorują sytuację finansową potencjalnych kupujących. Rynek deweloperski działa z dużym opóźnieniem. Inwestycje przygotowywane są wcześniej, a decyzje dotyczące ich realizacji zależą między innymi od terminów pozwoleń na budowę, etapu zaawansowania projektu oraz wcześniejszych założeń biznesowych. Możliwość szybkiego dostosowania nowej podaży do bieżącego popytu jest więc ograniczona.
Jednocześnie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście dużą grupę klientów stanowią osoby kupujące mieszkania o wyższym standardzie lub poprawiające dotychczasowe warunki mieszkaniowe. BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazuje, że na największych rynkach szybciej niż małe lokale znajdują nabywców mieszkania z co najmniej czterema pokojami.
– W największych metropoliach najszybciej znikają z rynku mieszkania duże. Kupują je przede wszystkim ci nabywcy, którzy dzięki poprawie dostępności kredytów mogą dziś pozwolić sobie na lokal o wyższym standardzie lub o większym metrażu – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Na siedmiu największych rynkach czas potrzebny na sprzedaż mieszkań czteropokojowych i większych wynosi średnio mniej niż pięć kwartałów. W przypadku kawalerek okres ten sięga natomiast niemal dziewięciu kwartałów. W Warszawie duże mieszkania sprzedają się średnio w nieco ponad trzy kwartały, a kawalerki potrzebują na znalezienie nabywcy około sześciu kwartałów. Jeszcze większa różnica występuje w Krakowie, gdzie czas wyprzedaży dużych mieszkań wynosi niespełna pięć kwartałów, podczas gdy kawalerki pozostają w ofercie średnio przez ponad 11 kwartałów.
– To pokazuje, że popyt na większe mieszkania pozostaje relatywnie silny mimo wysokich cen, ale także oferta jest zbyt mała w stosunku do potrzeb – przyznaje Jan Dziekoński.
Podobny układ widać również we Wrocławiu, gdzie duże lokale znajdują kupców średnio w ciągu blisko czterech kwartałów, a kawalerki potrzebują na to ponad dziewięciu. W Trójmieście różnica jest mniejsza i wynosi około pięciu kwartałów w przypadku większych mieszkań oraz sześciu w przypadku kawalerek. Także w Poznaniu, Katowicach i Łodzi większe lokale sprzedają się szybciej, choć na tych rynkach czas wyprzedaży jest generalnie dłuższy.
