Pogoda 
Tanio już było. Jeszcze cztery lata temu nawet w Warszawie można było znaleźć w ofercie deweloperów mieszkania z ceną poniżej 8 tys. zł za metr kwadratowy. Dziś takich lokali nie ma już w nie tylko w stolicy, ale także w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Poznaniu.
Rynek wyraźnie się przegrzał, a dolna granica cenowa systematycznie przesuwa się w górę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, od jakiej kwoty zaczyna się obecnie realny wybór mieszkań w największych miastach.
– Szczególnie ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni zbyt długo zwlekać z decyzją zakupową. Wskutek rosnących cen działek i kosztów budowy najtańsze lokale szybko znikają z rynku, a dolna granica cen przesuwa się w górę – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Tanie mieszkania już tylko w Łodzi
Skala zmian w ciągu ostatnich czterech lat jest wyraźna. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu 2022 r. w największych metropoliach ceny nowych mieszkań zaczynały się od 7 tys. zł za metr kwadratowy, a w Łodzi nawet od 6 tys. zł. Nawet w Warszawie i Krakowie można było znaleźć oferty poniżej 8 tys. zł za metr, a wybór w pozostałych miastach był całkiem szeroki – we Wrocławiu obejmował ok. 350 lokali, w Gdańsku 230.
Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Tak tanie mieszkania praktycznie zniknęły z rynku pierwotnego. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie wciąż dostępnych jest ok. 100 lokali w najniższym przedziale cenowym, choć jeszcze cztery lata temu było ich niemal tysiąc.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że w Krakowie z oferty deweloperów zniknęły już mieszkania w cenie do 9 tys. zł za metr. W Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Katowicach i Gdańsku takich lokali jest coraz mniej.
– Niewykluczone, że w perspektywie roku, dwóch lat, poprzeczka cenowa pójdzie w górę o kolejny tysiąc złotych. Dla tych, którzy się ociągają z decyzją zakupową, może to oznaczać wyższy wydatek – ocenia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Osoby mniej przywiązane do prestiżowej lokalizacji wciąż mają jednak pewne pole manewru. Mieszkania poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy są jeszcze dostępne, choć dopiero powyżej tej granicy oferta staje się naprawdę szeroka.
– Warto też wiedzieć, że w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oferta mieszkań z ceną w przedziale 10–12 tys. zł za metr kwadratowy mocno się skurczyła w ciągu ostatnich czterech lat. Rok 2025 przyniósł jednak wzrost podaży. W pozostałych metropoliach liczba takich lokali wciąż rosła, choć w Gdańsku trend odwrócił się w ubiegłym roku – zauważa Wielgo.
Średnie ceny poszybowały
Osoby planujące zakup nowego mieszkania na kredyt mogą jednak znaleźć pewien powód do ostrożnego optymizmu. W ostatnich dwóch latach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej lokali w cenach wyraźnie niższych od średnich rynkowych. A te w największych miastach potrafią przyprawić o zawrót głowy.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod względem średniej ceny metra kwadratowego najdroższa jest Warszawa – ok. 18,4 tys. zł. Na kolejnych miejscach plasują się Gdańsk – ok. 17,8 tys. zł – oraz Kraków – 16,7 tys. zł.
– Średnią zawyżają tam bardzo drogie mieszkania w najlepszych lokalizacjach. Ostatnio było to widoczne szczególnie w Gdańsku, gdzie pod koniec ubiegłego roku deweloperzy oferowali już ponad 2 tys. mieszkań z ceną ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Cztery lata temu tak drogich lokali było tam tylko niespełna… 200 – mówi Wielgo.
Ekspert zwraca uwagę, że w tych metropoliach przedział 12–15 tys. zł za metr kwadratowy wciąż pozostaje dostępny dla wielu kupujących. Pod koniec ubiegłego roku w Warszawie było ok. 4,7 tys. takich mieszkań – o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. W Krakowie oferta wzrosła o jedną trzecią (do 3,3 tys. lokali), natomiast w Gdańsku spadła o 11 proc. (do ok. 1 tys.).
To właśnie większa liczba relatywnie tańszych mieszkań pozwoliła Krakowowi utrzymać stabilizację średniej ceny metra w ubiegłym roku. W Warszawie cena wzrosła o 4 proc., a w Gdańsku o 8 proc.
– Rynek mieszkaniowy zmienia się dynamicznie. Obserwacja trendów cenowych pozwala podejmować decyzje w oparciu o dane, a nie emocje – podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
