Właściciele mieszkań skarżą się na trudności z odzyskiwaniem nieruchomości od najemców, którzy przestają płacić czynsz i inne należności. Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę, że w takich przypadkach odzyskanie lokalu może wymagać przeprowadzenia postępowania sądowego oraz eksmisji. W praktyce oznacza to długie oczekiwanie i brak możliwości swobodnego dysponowania własną nieruchomością.
Problem może być szczególnie dotkliwy dla osób, które mają tylko jeden dodatkowy lokal i zdecydowały się go wynająć. Mieszkanie bywa obciążone kredytem hipotecznym, którego rata miała być finansowana z czynszu. Gdy pieniądze od najemcy przestają wpływać, właściciel nadal musi regulować zobowiązania.
Nieuczciwy najemca nie płaci. Koszty zostają po stronie właściciela
Właściciel może znaleźć się w sytuacji, w której jednocześnie spłaca ratę kredytu, ponosi koszty utrzymania nieruchomości i nie może korzystać ze swojego mieszkania. RPO wskazuje nawet na przypadki, gdy właściciel sam musi wynajmować inny lokal, ponieważ nie może wrócić do swojej nieruchomości.
Zdaniem Rzecznika konsekwencją obecnych regulacji jest także niechęć części właścicieli do oferowania mieszkań na wynajem. Obawa przed problemami z odzyskaniem lokalu ma być szczególnie widoczna przy wynajmowaniu mieszkań rodzinom, samotnym rodzicom z dziećmi oraz innym osobom korzystającym ze szczególnej ochrony prawnej.
RPO: potrzebna równowaga między lokatorem a właścicielem
Rzecznik nie podważa potrzeby ochrony praw lokatorów. Zwraca jednak uwagę, że przepisy stworzone z myślą o ochronie słabszej strony stosunku najmu mogą być wykorzystywane instrumentalnie przez nierzetelnych najemców. W ocenie RPO prywatni właściciele nie mają odpowiedniej ochrony przed osobami, które uporczywie nie wywiązują się ze swoich obowiązków.
RPO opowiada się więc za zachowaniem równowagi. Najemca powinien być chroniony przed bezpodstawną eksmisją, ale właściciel powinien jednocześnie mieć realną możliwość odzyskania nieruchomości, jeśli druga strona uporczywie nie płaci lub nie wykonuje innych obowiązków.
Problem dotyczy również samorządów
Sprawa ma znaczenie także dla gmin. Publiczny zasób mieszkaniowy nie wystarcza do zaspokojenia potrzeb wszystkich osób poszukujących lokalu. Według danych przywołanych przez RPO pod koniec 2024 roku na najem mieszkania gminnego oczekiwało ponad 119 tys. gospodarstw domowych.
Rzecznik wskazuje, że większa liczba prywatnych mieszkań dostępnych na rynku najmu mogłaby ograniczyć presję na lokale komunalne. Warunkiem miałoby być jednak stworzenie takich regulacji, które nie zniechęcają właścicieli do udostępniania swoich nieruchomości.
Resort analizuje możliwość zmiany przepisów
Ministerstwo Rozwoju i Technologii odpowiedziało RPO, że najem okazjonalny i instytucjonalny mają już służyć równoważeniu interesów właścicieli oraz lokatorów. Według resortu rozwiązania te mogą skutecznie chronić właścicieli przed nierzetelnymi najemcami.
Jednocześnie ministerstwo monitoruje sytuację na rynku najmu, szczególnie w segmencie mieszkań należących do osób prywatnych. Analizowana jest również zasadność ewentualnych zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Na obecnym etapie materiał nie wskazuje jednak na konkretny projekt nowych przepisów.
RPO zwrócił się ponadto do Krajowej Rady Komorniczej o informacje dotyczące praktyki wykonywania eksmisji przy najmie okazjonalnym. Chodzi m.in. o przypadki, gdy lokal wskazany wcześniej przez najemcę jako miejsce, do którego może się przenieść po eksmisji, przestał być dostępny.
