Rynek mieszkań komunalnych. Zasoby niebezpiecznie się kurczą – Biznes Wprost

Na mieszkania komunalne popyt nie słabnie. Dyskusja o przyszłości bonifikat przy wykupie mieszkań komunalnych trwa i końca nie widać, a tymczasem gminy nie wstrzymują sprzedaży lokali.

W 2025 roku – według szacunków ekspertów portalu RynekPierwotny.pl – samorządy sprzedały około 10 tysięcy mieszkań komunalnych. Choć zasób mieszkań publicznych systematycznie się kurczy, a warunki wykupu już dawno przestały przypominać te sprzed lat, to na „komunalne” chętnych nie brakuje.

„Gdzie się podział milion komunalnych mieszkań?” – taki tytuł nosiła analiza portalu RynekPierwotny.pl sprzed dziesięciu lat, której autorzy już wówczas zwracali uwagę na bardzo szybkie tempo wyprzedaży lokali gminnych.

– Od czasu publikacji wspomnianej analizy gminy sprzedały ponad 150 000 mieszkań – nierzadko z bonifikatami wynoszącymi ponad 90 proc. Od pewnego czasu trwa dyskusja dotycząca zniesienia bonifikat. Pojawił się nawet stosowny projekt ustawy. Jednak prace parlamentarne się przeciągają – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Komunalny bilans: zasób kurczy się od lat

Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują, że skala zjawiska jest długoterminowa, choć pełny obraz widać dopiero po czasie – statystyki publikowane są z opóźnieniem.

– GUS publikuje bowiem odpowiednie informacje w cyklu dwuletnim, na podstawie nadsyłanych przez gminy sprawozdań statystycznych M-01. Na razie najnowsze dostępne i dokładne dane o liczbie sprzedanych lokali gminnych dotyczą lat 2023–2024. W tym okresie gminy sprzedały kolejne 23 726 mieszkań. To wynik mniejszy niż chociażby w latach 2021–2022 (32 619), ale nadal relatywnie wysoki – zwłaszcza że zasób komunalny szybko się kurczy – tłumaczy Andrzej Prajsnar.

W dłuższej perspektywie bilans jest wyraźnie ujemny. Od 2002 do 2024 roku:

• 
  sprzedano 646 986 mieszkań komunalnych,
• 
  oddano do użytku jedynie 51 338 nowych lokali.

Łącznie daje to wynik około minus 595 648 mieszkań. Jeszcze wcześniej, w latach 90., zasób zmniejszył się z około 1,7 mln do 1,3 mln lokali, a pod koniec 2024 roku wynosił już około 756 tysięcy.

Sprzedaż nadal wysoka, a budowa niewielka

W 2025 roku trend nie uległ zmianie. Gminy sprzedały około 10 000 „M”, a jednocześnie ukończyły jedynie 1 644 nowe lokale. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że wciąż mamy do czynienia z ujemnym bilansem zasobu komunalnego.

Dane o sprzedaży są jednak wstępne – opierają się m.in. na liczbie aktów notarialnych, dlatego pełny obraz sytuacji może się jeszcze doprecyzować. Kierunek zmian pozostaje jednak niezmienny: więcej mieszkań znika z zasobu, niż do niego trafia.

W Sejmie impas

Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, choć w tle toczy się debata o przyszłości bonifikat, które przez lata napędzały wykup mieszkań komunalnych, to do uporządkowania rynku wciąż daleko. Projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami trafił do Sejmu w maju 2025 roku, jednak prace nad nim utknęły.

– Istnieje natomiast spore prawdopodobieństwo, że planowany początkowo zakaz udzielania bonifikat zostanie „zmiękczony”. Przypomnijmy: pierwotna propozycja zakładała bezwarunkowy zakaz wykupu gminnego mieszkania z bonifikatą już od 1 stycznia 2027 r. To obecnie mniej prawdopodobny scenariusz niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Spada zatem ryzyko tego, że niebawem, w okresie przejściowym, gminy zostaną mocno zasypane wnioskami o wykup mieszkania (według obecnych przepisów) – uważa Andrzej Pajsar.

Stołeczne „komunalne” za 30 tys. zł to już historia

Analitycy RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że gminy w odpowiedzi na propozycję całkowitego zniesienia bonifikat przy wykupie mieszkań powołują się na różne lokalne uwarunkowania i wymaganą samodzielność zarządzania zasobem mieszkaniowym.

– Krótki przegląd sytuacji z dużych miast potwierdza zróżnicowanie polityki lokalnych włodarzy. Najlepszy przykład stanowi Warszawa. Dane GUS wskazują, że w latach 2002–2013 stolica sprzedała 26 305 lokali gminnych. Analogiczny wynik z lat 2016–2024 to już tylko 640 sprzedanych przez Warszawę mieszkań. Tak duża zmiana była efektem przyjęcia sprzedaży lokali po cenie rynkowej (bez bonifikat) jako generalnej zasady. Wcześniej stołeczne mieszkanie można było wykupić za 10–20 proc. wartości – wyjaśnia Pajsar.

Eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli, że w latach 2005–2013 średnia cena lokalu sprzedawanego przez Warszawę wyniosła ok. 30 000 zł (źródło danych: Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2021–2025).

– Niezależnie od przebiegu prac sejmowych, takich okazji w stolicy już raczej nie zobaczymy – konkluduje Pajsar.