Pogoda 
Do 2030 roku zostało jeszcze kilka lat i obecne inwestycje nie muszą być już dziś projektowane w standardzie budynku bezemisyjnego. Część deweloperów przygotowuje się jednak do tej zmiany wcześniej, choć nadal nie zna wszystkich polskich parametrów jej wdrożenia. Wyższe wymagania mogą podnieść koszt budowy, ale ostateczny rachunek nie skończy się przy kasie dewelopera. Obejmie także późniejsze opłaty za energię, serwis instalacji oraz utrzymanie części wspólnych. Z drugiej strony lepszy standard już dziś może ułatwić kupującemu uzyskanie tańszego kredytu.
Unijna dyrektywa dotycząca charakterystyki energetycznej budynków, określana skrótem EPBD, przewiduje, że od 1 stycznia 2030 r. wszystkie nowe budynki mają spełniać standard bezemisyjny. W przypadku nowych budynków należących do podmiotów publicznych termin przypada dwa lata wcześniej.
Obowiązek od 2030 roku, przygotowania mogą ruszyć wcześniej
Nie oznacza to, że nowe wymagania obejmą projekty składane już dziś. Dyrektywa pozwala państwom członkowskim nie stosować ich do budynków, dla których wniosek o pozwolenie na budowę lub jego odpowiednik zostanie złożony przed 1 stycznia 2030 r. Jeżeli Polska skorzysta z tej możliwości, co wydaje się prawdopodobne, formalny obowiązek obejmie przede wszystkim późniejsze projekty. Przez najbliższe lata deweloperzy będą więc mogli przygotowywać inwestycje według obecnych wymagań.
Nie znaczy to jednak, że cały rynek odłoży temat do końca dekady. Przygotowanie dużej inwestycji trwa kilka lat. Zanim rozpocznie się budowa i sprzedaż mieszkań, deweloper musi kupić grunt, opracować projekt, przeprowadzić procedury administracyjne, zapewnić finansowanie i wybrać wykonawców. Firmy, które chcą wcześniej wprowadzać bardziej energooszczędne budynki albo uniknąć gwałtownej zmiany standardu pod koniec dekady, mogą więc planować nowe rozwiązania z wyprzedzeniem.
– Rok 2030 nie oznacza dziś obowiązku poprawiania gotowych projektów. Może jednak wcześniej pojawić się w kosztorysach firm, które chcą stopniowo podnosić standard. Najdroższa bywa bowiem nie sama zmiana, lecz konieczność przebudowy instalacji albo poszukiwania nowych źródeł energii na zaawansowanym etapie inwestycji – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Im wcześniej nowe wymagania zostaną uwzględnione, tym większą część kosztów będzie można ograniczyć dzięki odpowiedniemu usytuowaniu budynku, zwartej bryle, właściwemu projektowi przegród, instalacji i dachu. Późna reakcja może natomiast oznaczać dokładanie urządzeń do projektu, który od początku nie był przygotowany do ich efektywnego wykorzystania.
Bezemisyjny nie oznacza samowystarczalnego
Określenie „budynek bezemisyjny” może sugerować dom całkowicie odłączony od sieci, który produkuje całą potrzebną energię na własnym dachu. Unijna definicja nie stawia jednak takiego warunku.
Chodzi o budynek o bardzo wysokiej charakterystyce energetycznej, potrzebujący zerowej albo bardzo małej ilości energii, bez emisji dwutlenku węgla z paliw kopalnych na miejscu oraz z zerowymi lub bardzo niskimi emisjami związanymi z jego użytkowaniem.
Potrzebna energia może pochodzić między innymi ze źródeł odnawialnych znajdujących się na budynku lub w jego pobliżu, ze społeczności energetycznej, efektywnego systemu ciepłowniczego albo z innych źródeł bezemisyjnych. Dyrektywa zakłada również szersze wykorzystywanie energii słonecznej w nowych budynkach mieszkalnych, o ile będzie to technicznie, ekonomicznie i funkcjonalnie wykonalne.
To ważne rozróżnienie, ponieważ dwa budynki reklamowane tym samym hasłem mogą mieć zupełnie inne instalacje, koszty utrzymania i zasady rozliczania energii. Sam przymiotnik „bezemisyjny” nie wystarczy więc do porównania dwóch ofert.
Najdroższa może okazać się nie technologia, lecz niepewność
Najprostsza prognoza dotycząca nowych wymagań brzmi: skoro budynek będzie musiał być lepszy, mieszkania muszą zdrożeć. Jest w niej część prawdy. Lepsza izolacyjność, duża szczelność, ograniczenie mostków cieplnych, efektywna wentylacja, automatyka, odnawialne źródła energii oraz przygotowanie budynku do zarządzania zużyciem wymagają dodatkowych nakładów.
Koszt tworzą jednak nie tylko urządzenia. Liczą się projekt, koordynacja poszczególnych instalacji, jakość wykonania i późniejsze sprawdzenie, czy budynek rzeczywiście osiąga zakładane parametry. Nawet bardzo dobre urządzenie zamontowane w źle zaprojektowanym systemie nie zagwarantuje niskich rachunków.
Nie należy też zakładać, że cała różnica w kosztach zostanie automatycznie doliczona do ceny mieszkań. Na cenę metra wpływają równocześnie koszt gruntu, wykonawstwa, finansowania, podatki, skala konkurencji, popyt oraz marża dewelopera. Firma może próbować przerzucić dodatkowe wydatki na kupujących, ale ostatecznie zrobi to tylko w takim zakresie, w jakim pozwoli jej rynek.
Nie ma zatem podstaw, aby każdą przyszłą podwyżkę cen mieszkań tłumaczyć dyrektywą EPBD. Tym bardziej że nowe polskie budynki już dziś muszą spełniać stosunkowo wysokie wymagania energetyczne, a część deweloperów dobrowolnie stosuje rozwiązania wykraczające poza obowiązujące minimum.
Lepszy standard już dziś może obniżyć ratę kredytu
Energooszczędność ma już dziś nie tylko wartość marketingową. Część banków oferuje kredyty hipoteczne z niższą marżą na zakup mieszkania lub domu, który spełnia określone wymagania dotyczące zużycia energii. Dla nabywcy oznacza to, że część premii za lepszy standard może wrócić od razu w postaci niższej raty.
Takie rozwiązanie wpływa również na ofertę deweloperów. Spravia podaje, że około połowy jej oferty mieszkaniowej spełnia standard pozwalający klientom ubiegać się o preferencyjne finansowanie. Pokazuje to, że rynek nie czeka wyłącznie na prawny obowiązek z 2030 r. Bardziej efektywny budynek już teraz może być łatwiejszy do sfinansowania i bardziej atrakcyjny dla kupującego.
Dla takich inwestycji przejście do standardu bezemisyjnego może być kolejnym etapem technologicznej ewolucji. Znacznie większy problem pojawi się w projektach opartych na minimalizowaniu kosztu początkowego oraz rozwiązaniach, które trudno będzie dostosować do nowych wymagań.
Cena mieszkania pokaże tylko część rachunku
Nabywca patrzy przede wszystkim na cenę lokalu i wysokość raty kredytu. W przypadku budynków energooszczędnych równie istotny powinien być jednak późniejszy koszt posiadania mieszkania.
Lepszy standard energetyczny może ograniczać wydatki na ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody i chłodzenie. Może również zmniejszać wrażliwość mieszkańców na wzrost cen paliw kopalnych. Dobra izolacja i szczelność poprawiają komfort, ale pod warunkiem, że towarzyszy im właściwie działająca wentylacja.
Wyższa cena zakupu może więc zostać częściowo zrównoważona przez niższe opłaty. Nie należy jednak z góry zakładać, że taki bilans zawsze będzie korzystny.
Jeżeli instalacja obsługuje cały budynek, część oszczędności pojawi się w opłatach pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli energia produkowana na dachu zasila przede wszystkim windy, garaż, wentylację i oświetlenie części wspólnych, nie przełoży się automatycznie na identyczne obniżenie rachunku za prąd w każdym lokalu.
Znaczenie będą miały również taryfy, sposób rozliczania produkowanej energii, warunki umów z dostawcami oraz rzeczywiste zużycie budynku po jego zasiedleniu. Dlatego marketingową obietnicę „własnej energii” powinno uzupełniać wyjaśnienie, kto będzie z niej korzystał i w jaki sposób oszczędności zostaną podzielone.
Niski rachunek za energię może oznaczać wyższy koszt serwisu
Nowoczesny budynek nie kończy swojego życia w chwili przekazania kluczy. Pompy ciepła, wentylacja mechaniczna, automatyka, instalacje fotowoltaiczne i magazyny energii wymagają obsługi, okresowych przeglądów, napraw, a po pewnym czasie również wymiany części.
Niski rachunek za energię może zatem współistnieć z wyższymi kosztami utrzymania urządzeń. Dla właściciela mieszkania istotne powinno być nie tylko to, ile energii budynek zużywa w pierwszym roku, lecz także ile będzie kosztować jego eksploatacja przez kolejne kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.
Wspólnota mieszkaniowa powinna od początku wiedzieć, kto może serwisować instalacje, jak długo obowiązuje gwarancja, czy części zamienne są łatwo dostępne i czy mieszkańcy nie zostaną uzależnieni od jednego wykonawcy. Znaczenie ma również sposób finansowania przyszłej wymiany urządzeń. Oszczędności na bieżących rachunkach mogą bowiem zostać częściowo zjedzone przez wyższe wpłaty na utrzymanie technicznej infrastruktury budynku.
– Nowoczesność nie powinna być mierzona liczbą urządzeń zamontowanych w kotłowni lub na dachu. Dla mieszkańca najważniejsze jest, czy cały system będzie prosty, niezawodny i możliwy do serwisowania za rozsądne pieniądze także po zakończeniu gwarancji – wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Prawdziwy egzamin może nadejść latem
Efektywność energetyczna wciąż bywa oceniana głównie przez pryzmat ogrzewania zimą. Tymczasem wraz ze wzrostem temperatur coraz większego znaczenia nabiera ochrona mieszkań przed przegrzewaniem.
Bardzo dobrze ocieplony i szczelny budynek może kumulować ciepło, jeżeli zabraknie odpowiedniego zacienienia, właściwie dobranych szyb, możliwości nocnego przewietrzania albo efektywnego chłodzenia. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań z dużymi przeszkleniami skierowanymi na południe lub zachód.
W takim przypadku niski zimowy rachunek za ogrzewanie może zostać częściowo zastąpiony wysokim letnim rachunkiem za klimatyzację. Standard energetyczny powinien więc uwzględniać komfort przez cały rok, a nie tylko zużycie energii w sezonie grzewczym.
Deweloper powinien pokazać liczby, a nie zielone hasło
Kupujący nie musi analizować kompletnej dokumentacji technicznej inwestycji. Powinien jednak uzyskać jasną odpowiedź przynajmniej na kilka podstawowych pytań: jakie będzie źródło ogrzewania i przygotowania ciepłej wody, kto będzie obsługiwał wspólne instalacje oraz w jaki sposób zostanie rozliczona energia produkowana na miejscu.
Istotna jest również projektowana charakterystyka energetyczna budynku, zasady gwarancji oraz przewidywane koszty serwisu. Jeżeli sprzedawca posługuje się określeniami „bezemisyjny”, „zielony” albo „energooszczędny”, powinien wskazać konkretne parametry i rozwiązania, które te hasła uzasadniają.
W przeciwnym razie ekologiczny standard może pozostać przede wszystkim argumentem marketingowym, którego wartości nabywca nie będzie w stanie sprawdzić przed zakupem.
Rynek podzieli koszt według jakości projektu
Unijny kierunek został już wyznaczony, ale jego przełożenie na polski rynek nie jest jeszcze zakończone. Dyrektywa pozostawia państwom członkowskim ustalenie części parametrów technicznych oraz sposobu wykazania, że budynek spełnia standard bezemisyjny. Polska zdecyduje również, czy wyłączyć spod nowych wymagań inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę lub jego odpowiednik zostanie złożony przed 1 stycznia 2030 r. Szczegóły będą więc zależały od krajowych regulacji.
To utrudnia dziś podanie jednej wiarygodnej kwoty, o jaką nowy standard miałby podnieść koszt budowy metra kwadratowego. Taka sama regulacja może bowiem oznaczać niewielką korektę w dobrze przygotowanej inwestycji i kosztowne przeprojektowanie w projekcie opartym na wcześniejszych założeniach.
Z czasem rynek może zacząć silniej różnicować nie tylko rok budowy, lecz także przewidywalność przyszłych opłat. Dwa mieszkania o podobnej powierzchni, lokalizacji i cenie nie będą równie atrakcyjne, jeżeli jedno z nich zapewni niskie i przejrzyste koszty eksploatacji, a drugie uzależni mieszkańców od drogiego źródła energii albo skomplikowanych instalacji.
Budynek bezemisyjny nie będzie budynkiem bez kosztów. Może być droższy w budowie, lecz tańszy w użytkowaniu. Może również efektownie wyglądać w folderze reklamowym, a później rozczarować wysokością opłat serwisowych.
Dlatego prawdziwe pytanie nie brzmi, ile technologia doda do ceny metra. Ważniejsze jest, czy dodatkowy wydatek przy zakupie rzeczywiście wróci do właściciela w postaci niższych rachunków, większego komfortu i lepszej wartości mieszkania przy późniejszej sprzedaży.
– Rok 2030 nie wystawi jednej faktury całemu rynkowi. Dla jednych firm nowy standard będzie niewielką korektą, dla innych znacznie większą zmianą. Różnica będzie zależała od jakości projektu, stosowanych już rozwiązań i tego, czy inwestycję przygotowano z odpowiednim wyprzedzeniem – podsumowuje analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
