Pogoda 
Po kilku miesiącach poprawy sytuacja osób planujących zakup mieszkania wyraźnie się pogorszyła. W sierpniu przeciętnie zarabiające gospodarstwa domowe mogły pożyczyć mniej niż miesiąc wcześniej, a spadek zdolności kredytowej objął wszystkie trzy analizowane grupy kupujących. Tak dużego pogorszenia w ciągu ostatnich 12 miesięcy jeszcze nie było – wynika z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.
Najmniej stracił singiel. Osoba zarabiająca około 6 tys. zł netto miesięcznie mogła liczyć średnio na 434,5 tys. zł kredytu mieszkaniowego z okresowo stałym oprocentowaniem. To o 3 proc. mniej niż w lipcu.
Podobny spadek dotknął bezdzietną parę z łącznym dochodem na poziomie 8 tys. zł netto. Jej przeciętna zdolność kredytowa zmniejszyła się do 540,1 tys. zł. Najmocniej ucierpiały natomiast gospodarstwa domowe z dzieckiem. Rodzina 2+1 zarabiająca 10 tys. zł netto mogła pożyczyć średnio 599,4 tys. zł wobec 631,9 tys. zł miesiąc wcześniej. Oznacza to spadek aż o 5 proc.
– Był to pierwszy od wielu miesięcy przypadek, gdy pogorszenie sytuacji objęło jednocześnie wszystkie analizowane grupy kupujących mieszkania. Jeszcze w lipcu zdolność kredytowa singli i bezdzietnych par rosła, podczas gdy problemy dotyczyły głównie rodzin z dzieckiem – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Rodziny tracą najwięcej i to już od miesięcy
W przypadku rodzin z dzieckiem sierpniowy wynik nie jest pojedynczym wahnięciem. Ich zdolność kredytowa obniża się już czwarty miesiąc z rzędu. W tym czasie spadła z 675,8 tys. zł do niespełna 600 tys. zł, czyli o 11 proc. Co więcej, jest obecnie o 3 proc. niższa niż rok wcześniej. Dla porównania, zdolność kredytowa singla jest o 3 proc. wyższa niż przed rokiem, natomiast w przypadku bezdzietnej pary utrzymuje się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl za pogorszeniem sytuacji stoją przede wszystkim zmiany na rynku finansowym. Wcześniej zakładano dalsze obniżki stóp procentowych, co sprzyjało wzrostowi zdolności kredytowej. Ostatnio te oczekiwania wyraźnie osłabły.
– Jeszcze kilka miesięcy temu rynek finansowy zakładał dalsze obniżki stóp procentowych, co wspierało poprawę zdolności kredytowej. Jednak w ostatnim czasie te oczekiwania osłabły. Po krótkim okresie poprawy ponownie wzrosły rynkowe koszty finansowania mierzone m.in. notowaniami obligacji skarbowych oraz kontraktów FRA i IRS, a oprocentowanie części kredytów hipotecznych znów zaczęło przekraczać 6 proc. Właśnie dlatego część banków przyjęła bardziej ostrożne założenia przy ocenie zdolności kredytowej klientów – wyjaśnia Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Mniej mieszkań w zasięgu singli
Niższa zdolność kredytowa niemal od razu odbiła się na liczbie mieszkań, które pozostają w finansowym zasięgu potencjalnych nabywców. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w sierpniu oferta dostępna dla singli zmniejszyła się we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach.
Największy wybór nadal mieli kupujący w Łodzi oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Singiel z dochodem około 6 tys. zł netto i 20-procentowym wkładem własnym mógł tam wybierać odpowiednio spośród około 5,4 tys. i 5,1 tys. mieszkań deweloperskich. W obu przypadkach to jednak mniej niż miesiąc wcześniej.
Spadki odnotowano w każdym z analizowanych miast:
-
Warszawa: z 1,2 tys. do 1 tys. mieszkań, czyli o 16 proc., -
Kraków: z około 700 do około 400, czyli o 39 proc., -
Łódź: z 6 tys. do 5,4 tys., czyli o 9 proc., -
Wrocław: z 1,4 tys. do 1,1 tys., czyli o 20 proc., -
Trójmiasto: z 1,4 tys. do 1,2 tys., czyli o 10 proc., -
Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia: z 5,7 tys. do 5,1 tys., czyli o 10 proc., -
Poznań: z 2,2 tys. do 1,8 tys. lokali, czyli o 18 proc.
– Sierpniowe dane po raz kolejny pokazują, jak silnie dostępność mieszkań zależy od zdolności kredytowej. Jej spadek o kilka procent wystarczył, by z budżetów singli zniknęły setki mieszkań, szczególnie w miastach, gdzie ich oferta była i tak ograniczona – komentuje Marek Wielgo.
Pary też mają mniejszy wybór. Rodziny straciły najwięcej
Pogorszenie warunków kredytowych nie ominęło również bezdzietnych par. Jeszcze w lipcu ich zdolność kredytowa nieznacznie rosła, ale w sierpniu liczba mieszkań dostępnych w ramach ich możliwości finansowych zmniejszyła się we wszystkich analizowanych metropoliach.
Największy wybór nadal czekał na pary w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – odpowiednio około 7,6 tys. i 7,5 tys. mieszkań. W Warszawie liczba dostępnych lokali spadła z 3,9 tys. do 3,8 tys. (-3 proc.), w Krakowie z 3,2 tys. do 2,7 tys. (-13 proc.), w Łodzi z 8 tys. do 7,6 tys. (-5 proc.), we Wrocławiu z 3,8 tys. do 3,4 tys. (-11 proc.), a w Trójmieście z 2,7 tys. do 2,5 tys. (-9 proc.). W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta zmniejszyła się z 8 tys. do 7,5 tys. lokali (-7 proc.), a w Poznaniu z 4,2 tys. do 3,7 tys. (-10 proc.).
Najwięcej mieszkań straciły jednak rodziny z dzieckiem. Mimo że nadal mają do wyboru więcej lokali niż single i bezdzietne pary, także ich możliwości wyraźnie się skurczyły. Największa oferta pozostawała w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (8,5 tys. mieszkań), Łodzi (8,3 tys.) oraz Warszawie (5,7 tys.).
W sierpniu liczba mieszkań dostępnych dla rodzin spadła w Warszawie z 6,2 tys. do 5,7 tys. (-8 proc.), w Krakowie z 5 tys. do 4,2 tys. (-17 proc.), w Łodzi z 8,8 tys. do 8,3 tys. (-6 proc.), we Wrocławiu z 5,5 tys. do 4,7 tys. (-14 proc.), w Trójmieście z 3,8 tys. do 3,4 tys. (-10 proc.), w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 9 tys. do 8,5 tys. (-6 proc.), a w Poznaniu z 5,3 tys. do 4,7 tys. (-12 proc.).
Ile naprawdę można pożyczyć?
Analiza uwzględnia trzy modelowe gospodarstwa domowe: singla z dochodem około 6 tys. zł netto miesięcznie, bezdzietną parę zarabiającą łącznie około 8 tys. zł netto oraz rodzinę 2+1 z dochodem na poziomie około 10 tys. zł netto. W każdym przypadku założono 20-procentowy wkład własny oraz kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem.
Dostępność mieszkań oznacza liczbę lokali deweloperskich, których cena mieściła się w granicach zdolności kredytowej konkretnego gospodarstwa. Średnie wartości zostały wyliczone na podstawie ofert analizowanych przez Rankomat.pl.
Nie oznacza to jednak, że każdy klient otrzyma dokładnie taką samą kwotę. Różnice między bankami są bowiem bardzo duże. W sierpniu singiel mógł liczyć na kredyt od około 371 tys. zł do blisko 498 tys. zł. W przypadku rodziny 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto było to od około 547 tys. zł do niemal 699 tys. zł.
– W praktyce najbardziej hojna oferta kredytowa nie zawsze okazuje się najkorzystniejsza dla klienta. Banki gotowe pożyczyć więcej pieniędzy często rekompensują sobie wyższe ryzyko wyższymi kosztami kredytu. Dlatego przy wyborze finansowania warto patrzeć nie tylko na maksymalną kwotę kredytu, ale także na jego całkowity koszt – podsumowuje Wielgo.
