Choć warunki kredytowe są dziś lepsze niż jeszcze rok temu, rynek mieszkań z drugiej ręki nie wszedł w fazę wyraźnych wzrostów cen. Najnowsze dane pokazują, że w większości dużych miast ceny pozostają stabilne, a kupujący coraz ostrożniej podejmują decyzje.
Eksperci wskazują, że na rynek wtórny coraz mocniej wpływa ogromna oferta deweloperów, która skutecznie ogranicza możliwość podnoszenia cen przez właścicieli używanych mieszkań.
– Z jednej strony warunki kredytowe są dziś lepsze niż przed rokiem, z drugiej jednak rośnie niepewność gospodarcza związana m.in. z napiętą sytuacją na Bliskim Wschodzie, utrzymują się obawy o koszty kredytu w dłuższym horyzoncie, a sami kupujący coraz częściej przyjmują strategię wyczekiwania i wydłużają proces decyzyjny – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Kwiecień przyniósł wyraźne wyhamowanie
Dane z przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar pokazują, że w kwietniu z serwisów ogłoszeniowych zniknęło około 33 tys. ofert mieszkań z rynku wtórnego. To wynik o 7 proc. słabszy niż w marcu i aż o 37 proc. niższy niż rok wcześniej.
Eksperci portalu GetHome.pl podkreślają jednak, że nie musi to oznaczać pogorszenia sytuacji na rynku. Według Marka Wielgo rynek wtórny od lat podlega wyraźnej sezonowości, a po intensywnym początku roku często przychodzi chwilowe uspokojenie.
– Spadek ten nie powinien być jednak interpretowany jako sygnał pogorszenia koniunktury. Rynek wtórny cechuje się wyraźną sezonowością – po zimowym ożywieniu, które zwykle rozpoczyna się już w styczniu i lutym, w kwietniu często następuje krótkotrwałe wyhamowanie aktywności kupujących – wyjaśnia Marek Wielgo.
Zdaniem eksperta dopiero kolejne tygodnie pokażą, czy kupujący wrócą na rynek z większą aktywnością po zakończeniu okresu świątecznego.
Ceny mieszkań coraz bardziej zależą od miasta
Kwietniowe dane pokazują, że rynek wtórny przestał poruszać się jednym rytmem. W części miast ceny mieszkań delikatnie rosły, w innych pozostawały stabilne, a miejscami pojawiły się nawet spadki.
Największe miesięczne wzrosty średnich cen metra kwadratowego odnotowano w:
-
Warszawie – ok. 18,2 tys. zł/mkw., -
Trójmieście – ok. 17 tys. zł/mkw., -
Katowicach – ok. 11,7 tys. zł/mkw.
Stabilizacja cen utrzymała się z kolei w Krakowie, Poznaniu i Łodzi. Największą korektę zanotował natomiast Wrocław, gdzie średnia cena mieszkań używanych spadła miesiąc do miesiąca o około 4 proc.
– Coraz wyraźniej widać, że ceny mieszkań z drugiej ręki przestały rosnąć jednym rytmem w całym kraju. O wszystkim decydują dziś czynniki lokalne: struktura podaży, konkurencja ze strony rynku pierwotnego oraz realna siła nabywcza kupujących w danym mieście – ocenia Marek Wielgo.
Deweloperzy studzą rynek wtórny
Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że kluczowym elementem stabilizującym rynek mieszkań używanych pozostaje ogromna oferta deweloperów. W największych miastach liczba nowych mieszkań dostępnych od firm deweloperskich przewyższa dziś ofertę rynku wtórnego.
– W kwietniu we wszystkich analizowanych metropoliach liczba lokali oferowanych przez deweloperów była większa niż liczba mieszkań z drugiej ręki dostępnych w sprzedaży – zauważa Wielgo.
Szczególnie dobrze widać to w Warszawie i Krakowie. W stolicy deweloperzy oferowali około 16,4 tys. mieszkań wobec 15,6 tys. lokali z rynku wtórnego. Podobna sytuacja występuje również we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Katowicach.
Kupujący coraz częściej zestawiają dziś oferty z obu segmentów rynku i dokładniej analizują ceny, standard mieszkań oraz warunki finansowania. Deweloperzy kuszą promocjami i dodatkowymi zachętami, co ogranicza możliwość szybkiego podnoszenia cen przez właścicieli mieszkań używanych.
– Ta relacja działa dwukierunkowo. Presja cenowa na rynku wtórnym wpływa także na ostrożność deweloperów w kształtowaniu cen oraz decyzjach o uruchamianiu nowej podaży – podkreśla ekspert portalu GetHome.pl.
Oferta mieszkań nadal mniejsza niż rok temu
W kwietniu napływ nowych ofert był słabszy niż w marcu, a całkowita liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż wciąż nie wróciła do poziomów z ubiegłego roku. Największe spadki widoczne są w:
-
Wrocławiu – oferta niższa o ok. 24 proc. rok do roku, -
Krakowie – spadek o ok. 19 proc., -
Warszawie – spadek o ok. 18 proc., -
Łodzi – spadek o ok. 16 proc.
Wyjątkiem pozostaje Trójmiasto, gdzie odnotowano niewielki wzrost liczby ofert miesiąc do miesiąca, choć także tam rynek pozostaje mniejszy niż przed rokiem.
– Nawet jeśli ceny przestały rosnąć, potencjał presji wzrostowej narasta, bo oferta mieszkań z drugiej ręki jest dziś mniejsza niż przed rokiem. O tym, czy przełoży się to na trwałe zmiany cen, zdecydują kolejne miesiące i relacja między tempem sprzedaży a skalą nowej podaży – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – podsumowuje Wielgo.
